In vielen Immobilienanzeigen fehlt die Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes – obwohl hierfür hohe Bußgelder drohen. Tatsächlich können Immobilienbesitzer von einem ausführlichen Energieausweis finanziell profitieren, wie eine aktuelle Studie zeigt. Beim Vermieten oder Verkaufen einer Immobilie ist die Vorlage eines Energieausweises seit 2014 verpflichtend. Laut einer Analyse des Kieler Instituts für Weltwirtschaft fehlt die entsprechende Angabe jedoch in der Hälfte der Miet- und Kaufinserate. Einen sogenannten Bedarfsausweis enthalten nur gut 20 Prozent der Anzeigen, rund 30 bis 40 Prozent liefern immerhin noch den Verbrauchsausweis mit. Zwar drohen im Fall von Verstößen bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Doch aufgrund fehlender Kontrollen werden die Behörden nur selten aktiv. Dabei können Immobilieneigentümer von einem ausführlichen Energieausweis profitieren: Laut Studie erzielen Eigentumswohnungen mit der Energieeffizienzklasse A+/A aktuell einen Aufpreis von rund 650 Euro pro Quadratmeter gegenüber vergleichbaren Wohnungen der Energieeffizienzklasse D/E. Bei der Monatsmiete beträgt der Aufpreis rund 0,85 Euro pro Quadratmeter. Voraussetzung für die Preisaufschläge ist allerdings, dass die Energieeffizienz mit dem Bedarfsausweis nachgewiesen wird. Beim Verbrauchsausweis fallen die Aufschläge dagegen deutlich geringer aus.

Viele Eigentümer würden Immobilie nur unter Zwang sanieren!

Viele Verbraucher scheuen energetische Sanierungen. Der Einbau einer Wärmepumpe oder eine bessere Dämmung? Die Vorbehalte sind laut einer neuen Umfrage groß - ebenso wie die Verwirrung um Förderprogramme.

Viele Immobilieneigentümer in Deutschland sind einer Umfrage zufolge nur mit Zwang zu energetischen Sanierungen bereit. Gut 30 Prozent der Befragten gaben in einer Studie der Direktbank ING an, sie würden ihre Immobilie zur Steigerung der Energieeffizienz nur sanieren, wenn sie gesetzlich dazu verpflichtet wären. Bei einer Befragung im Vorjahr hatten das sich nur rund 12 Prozent so geäußert.

Weitere rund 18 Prozent erklärten nun, sie wären willens für energetische Sanierungen, wenn es finanzielle Unterstützung - etwa Zuschüsse oder Steuererleichterungen - gebe, die komplett die Kosten deckten. Knapp neun Prozent machen Sanierungen von Hilfen abhängig, die zumindest teilweise die Kosten ausgleichen.

Auch Aussichten auf sinkende Kosten überzeugen viele nicht

«Die grüne Wende am Wohnimmobilienmarkt ist unter deutschen Verbrauchern kein Herzensprojekt und wird vermutlich auch keines werden», schreiben die Autoren. Aufklärungsarbeit allein werde für einen umweltfreundlichen Umbau des Gebäudesektors nicht reichen, der für 30 Prozent aller Treibhausgasemissionen verantwortlich sei und nach dem Willen der EU umweltfreundlicher werden soll.

In der Umfrage sagten gut ein Viertel der Befragten (26,9 Prozent), für eine Sanierung müssten sie überzeugt sein, dass Einsparungen bei den Energiekosten den Aufwand aufwiegen. Nur knapp acht Prozent gaben an, sie müssten von der Wirkung der Sanierung mit Blick auf Nachhaltigkeit überzeugt sein. Für die Studie wurden im Herbst ca. 1.000 Menschen repräsentativ vom Meinungsforschungsinstitut Ipsos online befragt.

Befragte haben Überblick bei Förderprogrammen verloren

Die Scheu vor Kosten ist demnach groß. So erklärten mehr als ein Drittel der befragten Eigentümer, die in den vergangenen drei Jahren keine Sanierungsmaßnahmen ergriffen, dass zu hohe Kosten beziehungsweise zu wenig staatliche Förderung der Grund dafür war. Im Vorjahr lag der Anteil nur bei rund einem Viertel.

Offenbar hätten die Befragten «im Hin und Her um gestoppte und dann wieder aufgenommene Förderprogramme den Überblick verloren», glaubt die ING. Denn es gebe durchaus Förderungen - sowohl für den klimafreundlichen Neubau als auch für Sanierung und Modernisierung bestehender Gebäude.

Allerdings seien Sanierungen teuer: Die Kosten für Dachdeckungs-, Klempner- und Verglasungsarbeiten, Wärmedämm-Verbundsysteme oder Heiz- und zentrale Wassererwärmungsanlagen liegen der Studie zufolge je um rund 50 Prozent höher als 2019.

Helfen werde wohl nur eine Mischung aus Anreizen und gesetzlicher Verpflichtung, meint die ING mit Blick aufkommende EU-Regeln. «Die Devise für die vor uns liegenden Jahre wird wohl eher Fordern und Fördern, Zuckerbrot und Peitsche lauten.» Nach dem Willen des Europaparlaments müssen viele Gebäude in der EU umweltfreundlicher werden, der Energieverbrauch soll mittelfristig deutlich sinken.

So viel Kosteneinsparung ist nach dem Sanieren möglich.

Auch ambitionierte energetische Sanierungen können sich lohnen, wie eine neue Studie zeigt. Je höher die Energiekosten und der CO2-Preis, desto größer der Wert der Maßnahmen gegen explodierenden Strombedarf und steigende Heizkosten.

Deutlich mehr Tempo bei der energetischen Gebäudesanierung ist unverzichtbar für eine bezahlbare Wärmewende. Bleibt der Sanierungsstau bestehen, drohen ein explodierender Strombedarf und damit Milliardenkosten für Haushalte und Netze.

Das sind Ergebnisse einer Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF).
Studie: Sanierte Gebäude senken den Energiebedarf

'Ohne Gebäudesanierung vervielfacht sich der Strombedarf – mit gravierenden Folgen für Netze, Heizkosten und Versorgungssicherheit', sagt Janis Bergmann, Leitautor der IÖW-Studie. Das Zusammenspiel von Energieeffizienz und Dekarbonisierung bleibe zentral für die Umsetzung der Wärmewende.

Allein für dezentrales Heizen und Warmwasser würden 153 Terrawattstunden (TWh) Strom pro Jahr benötigt, wenn nicht weiter energetisch saniert werde. Das entspricht laut Studie der Stromerzeugung von zirka zweihundert Gaskraftwerken mit jeweils 500-Megawatt (MW) Leistung oder 98 GW installierte Kraftwerksleistung, also dem dreifachen der heute installierten Gaskraftwerke.

Das Fazit der Wissenschaftler: Sanierte Gebäude dämpfen Lastspitzen im Winter, erhöhen die Netzflexibilität, reduzieren den Netzausbaubedarf und senken den Energiebedarf. Je besser die Sanierung, desto höher die Kostenentlastung.

'Effizienz schützt Eigentümer wie Mieter', so die Studienautoren, die vorrechnen: In einem unsanierten, kleinen Einfamilienhaus müsse je nach Energiepreisentwicklung mit etwa 60.000 Euro bis 120.000 Euro reinen Energiekosten bis zum Jahr 2045 gerechnet werden – werde auf das Niveau Effizienzhaus 70 saniert, würden die Energiekosten um zwei Drittel sinken, bei einem Effizienzhaus 55 sogar auf ein Viertel. 

Demnach können sich auch ambitionierte energetische Sanierungen lohnen, vor allem, wenn ohnehin Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Wie groß der Nutzen sei, hänge vom einzelnen Gebäude, der konkrete Ausgestaltung der Modernisierung  sowie die finanziellen und regulatorischen Rahmenbedingungen ab. 'Je höher die Energie- und CO2-Kosten steigen, desto größer der Wert von Effizienzmaßnahmen auch aus Perspektive der Haushalte in den Gebäuden', heißt es in der DENEFF-Studie.

Gebäudetyp, Baujahr und Lage entscheiden über die Dringlichkeit der energetischen Optimierung von Immobilien. Die Ergebnisse basieren auf dem CO2-Rechner von Wüest Partner, mit dem Energiebedarf und Emissionen einzelner Immobilien ermittelt werden können. Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser wurden für die Studie zusammengefasst.

Mit rund 300.000 Wohngebäuden verursacht Berlin pro Jahr rund 14 Millionen Tonnen betriebliche CO2-Emissionen. Im Durchschnitt benötigt ein Wohngebäude demnach 217 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr, was zu einem Emissionswert von 62 Kilogramm CO2-Äquivalenten führt. Zum Vergleich: Der Wert bundesweit liegt bei durchschnittlich 60 Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter und Jahr.

Was den Stromverbrauch betrifft, sind die Unterschiede zwischen den Bundesländern erheblich: Während ein Einwohner aus Sachsen pro Jahr im Schnitt nur 1.075 Kilowattstunden (kWh) verbraucht, liegt der Verbrauch im Saarland mit 1.365 kWh knapp 300 kWh höher. Das zeigt eine aktuelle Auswertung des Stromspiegels, der von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online veröffentlicht wurde.

Auch finanziell macht sich der Unterschied bemerkbar: In Sachsen liegen die Stromkosten demnach pro Kopf bei rund 430 Euro pro Jahr, im Saarland bei 545 Euro. Damit zahlt ein Haushalt im Saarland 27 Prozent mehr für Strom als ein Haushalt in Sachsen. Die niedrigsten Pro-Kopf-Verbräuche wurden neben Sachsen in Thüringen (1.115 kWh) und Mecklenburg-Vorpommern (1.125 kWh) gemessen. Am meisten Strom wird im Saarland (1.365 kWh), Rheinland-Pfalz (1.350 kWh) und Nordrhein-Westfalen (1.340 kWh) verbraucht. Insgesamt liegt der bundesweite Durchschnitt bei 1.240 kWh pro Kopf und 495 Euro Stromkosten jährlich.

'Der Stromverbrauch hängt nicht nur vom Verhalten ab, sondern auch von der Anzahl und der Energieeffizienz der Haushalts- und Elektronikgeräte', sagt Alexander Steinfeldt, Energieexperte bei co2online. 'Wer versteht, woher der hohe Verbrauch kommt, kann gezielt gegensteuern.' Ein kostenloser Stromcheck von co2online zeigt, ob der eigene Stromverbrauch zu hoch ist, und gibt Tipps zum Energiesparen.

CO2-Preis: Mehrkosten für unsanierte Gebäude bis 2040

2027 tritt das neue Emissionshandelssystem (ETS-2) in Kraft. Dann wird der CO2-Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt – die Kosten könnten um bis zu 600 Prozent steigen. Was Eigentümer von unsanierten Gebäuden im Schnitt jährlich zahlen müssen, zeigt eine Simulation.

Im März 2025 trat das TEHG-Europarechtsanpassungsgesetz in Kraft. Das Gesetz ist die Grundlage für den Übergang in den neuen europäischen Emissionshandel für Verkehr und Wärme (ETS-2), der ab 2027 den deutschen Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ablösen wird, der für Gebäude im Jahr 2021 eingeführt wurde.

Nach der nationalen Verordnung liegt der CO2-Preis für 2025 bei 55 Euro pro Tonne, 2026 wird er auf einen Betrag zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne steigen, und ab 2027 werden Angebot und Nachfrage der Emissionszertifikate den Preis bestimmen. Das bedeutet für Eigentümer von unsanierten Gebäuden steigende finanzielle Belastungen.

Experten schätzen einen CO2-Preis ETS-2 zwischen 100 und 250 Euro pro Tonne CO2 bis 2030 und bis zu 400 Euro ab 2040. Das Berliner ClimateTech Purpose Green hat für die Berechnung der durchschnittlichen Kosten für Eigentümer vier Szenarien erstellt.
Wohngebäude: CO2-Kostensteigerung in vier Szenarien

In den vier Szenarien könnten die CO2-Kosten mit Inkrafttreten des ETS-2 um zirka 82 Prozent (Szenario II), 355 Prozent (Szenario III) oder 627 Prozent (Szenario IV) im Vergleich zum Jahr 2026 steigen.

    ‍Szenario I (2025): 55 Euro / Tonne CO2
    Szenario II: 100 Euro / Tonne CO2
    Szenario III: 250 Euro / Tonne CO2
    Szenario IV: 400 Euro / Tonne CO2

Beispiel Hamburg: Mehrkosten von bis zu 2.704 Euro pro Jahr

In Hamburg sind den Berechnungen zufolge Mehrkosten von durchschnittlich bis zu 2.704 Euro pro Jahr denkbar. Untersucht wurden 650 zum Verkauf stehende Immobilien (Eigenheime und Eigentumswohnungen), die durchschnittlich 165 Quadratmeter groß sind. Der jährliche Ausstoß beläuft sich im Schnitt auf 7,84 Tonnen CO2 pro Immobilie.

Im aktuellen nationalen Emissionshandelssystem kommen 2026 so durchschnittlich 431 Euro an CO2-Kosten auf Eigentümer zu. In Szenario II würden die Kosten auf 784 Euro steigen. In Szenario III lägen die Kosten bei rund 1.960 Euro pro Jahr und in Szenario IV würden die jährlichen CO2-Kosten 3.135 Euro übersteigen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern würden sich die Kosten laut Purpose Green um ein Vielfaches multiplizieren.

Mehrfamilienhäuser: CO2-Kosten für Vermieter

Vermieter von Wohnraum können einen Teil der Mehrkosten auf Mieter umlegen, wenn die Immobilie energetisch saniert wurde oder gute Energieeffizienzwerte hat. Die Aufteilung der Kosten wird seit Januar 2023 in einem Stufenmodell definiert: Bei sehr schlechtem Energieeffizienzwert tragen Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten.

Beispiel Augsburg: Kostenszenarien für ein Mehrfamilienhaus

Ein angebotenes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Gesamtfläche von 386 Quadratmetern in Augsburg mit einem Energiebedarf von 1.306,2 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²a)) wird mit Gas beheizt, wodurch es 121 Tonnen CO2 pro Jahr verursacht.

Die Berechnung von Purpose Green kommt zu dem Ergebnis: Während 2026 zirka 6.655 Euro auf den Eigentümer zukommen, wären es in Szenario II 12.101 Euro, in Szenario III 30.252 Euro und in Szenario IV knapp 48.403 Euro jährlich. Aufgrund der Energiebilanz des Hauses muss der Vermieter nach dem gültigen Stufenmodell 95 Prozent der Kosten tragen – also je nach Szenario zwischen 6.322 Euro und 45.983 Euro pro Jahr.

Analysiert hat Purpose Green Wohnfläche, Energieträger und Energiebedarf von mehr als 4.000 Gebäuden auf der Plattform Immowelt in den 30 größten deutschen Städten.

ETS-2-Simulation: CO2-Kosten in den 30 größten deutschen Städten

CO2-Kostenaufschlag teurer als Heizungsgesetz?

Es wäre ein CO2-Preis von 524 Euro erforderlich, damit die CO2-Emissionen genauso stark sinken, wie sie es durch das (noch) geltende Heizungsgesetz bis 2030 voraussichtlich tun würden – das ist das zentrale Ergebnis einer gemeinsamen Studie von Öko-Institut und Paritätischem Gesamtverband.

Dieser Preis würde bei Gas zu einem zusätzlichen CO2-Kostenaufschlag von 10,52 Cent pro Kilowattstunde (kWh) führen, was einer Verdopplung des Gaspreises entspricht. finanziellen Folgen für Haushalte wären den Studienautoren zufolge enorm.

Beispiele:

 Ein Haushalt im Wohneigentum mit bisherigen Heizkosten von 1.000 Euro pro Jahr müsste mit zusätzlichen Heizkosten von 887 Euro jährlich rechnen.
Eine vierköpfige Familie mit Heizkosten von 3.000 Euro pro Jahr käme auf 2.660 Euro zusätzliche Heizkosten.
Durchschnittlich sind für Haushalte mit Gasheizung im eigenen Haus jährliche Mehrkosten von fast 1.500 Euro zu erwarten.
Mieter in einem Gebäude der Effizienzklasse G mit 3.000 Euro Heizkosten pro Jahr müssten mit zusätzlichen CO2-Kosten von 532 Euro jährlich rechnen.

Während die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) zum Einbau von 65 Prozent erneuerbare Energien nur diejenigen betrifft, die ihre Heizung erneuern müssen, würde ein hoher CO2-Preis alle Haushalte belasten – auch jene, die ihre Heizung erst kürzlich ausgetauscht haben und daher keine kurzfristige Wechselmöglichkeit haben.

Statt einer reinen Marktlösung wird in der Studie eine soziale Wärmewende empfohlen, die Entlastungen, Förderungen und Schutzmaßnahmen für Mieter sowie Anreize für Heizungsindustrie, Stadtwerke und Kommunen kombiniert. Dazu werden gezielt Maßnahmen vorgeschlagen. Als Beispiel wird Social Leasing genannt: Wärmepumpen könnten durch Ratenzahlung finanzierbar gemacht werden, wobei einkommensabhängige Förderungen gezielt Haushalte mit wenig Einkommen unterstützen. Das Leasing-Modell könnte auch Monitoring, Wartung und Instandhaltung umfassen.

Studie 'Wärmewende: Die Marktlösung macht Heizen zum Luxus'
Expertenrat: CO2-Emissionsminderung vorantreiben

Die sektorenübergreifenden Treibhausgas (THG)-Emissionen sind seit 2021 gesunken, wobei auch der Gebäudesektor Rückgänge verzeichnet. Das geht aus einer Unterrichtung der Bundesregierung zum Gutachten des Expertenrats für Klimafragen hervor.

Darin kommt der Rat unter anderem zu dem Ergebnis, dass die THG-Emissionsrückgänge zwar ausreichend waren, um die im Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) festgelegten Jahresemissionsgesamtmengen in den Jahren 2021 bis 2023 einzuhalten – dass aber die Geschwindigkeit der Minderung nicht ausreicht, um das gesetzlich festgelegte Klimaziel für das Jahr 2030 von 65 Prozent gegenüber dem Referenzjahr 1990 zu erreichen.

Die Reform des EU-Emissionshandels hat die Senkung der Netto-Treibhausgasemissionen in der EU bis 2030 um mindestens 55 Prozent gegenüber 1990 und einer Netto-Treibhausgasneutralität bis 2050 zum Ziel.
EU-Emmissionshandel: TEHG-Europarechtsanpassungsgesetz

Das angepasste Treibhausgasemissionshandelsgesetz (TEHG-Europarechtsanpassungsgesetz) ist am 6.3.2025 in Kraft getreten. Damit wurden die Vorgaben der geänderten EU-Emissionshandels-Richtlinie im Wesentlichen in deutsches Recht umgesetzt. Das Gesetz legt einen einheitlichen Rechtsrahmen auch für den Gebäudesektor fest, der künftig auch vom EU-Emissionshandel erfasst ist.

Die Vorlaufzeit sei notwendig, damit der neue europäische Emissionshandel insbesondere für den Gebäude- und Verkehrssektor bis 2027 umgesetzt werde, teilt die Bundesregierung auf ihrer Webseite mit.

Das Kabinett hatte das Gesetz Anfang Oktober 2024 auf den Weg gebracht. Der Bundestag hat es am 31.1.2025 verabschiedet, der Bundesrat stimmte am 14.2.2025 zu. Es wurde am 5.3.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat am 6.3.2025 in Kraft.

Gesetz zur Anpassung des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes an die Änderung der Richtlinie 2003/87/EG (TEHG-Europarechtsanpassungsgesetz 2024)

Private Vermieter: Mehr Belastungen durch Sanierung und Mietpreisbremse

Private Vermieter sind für fast zwei Drittel des Mietwohnungsmarktes in Deutschland verantwortlich. Doch sie sehen sich mit Herausforderungen wie hohen Sanierungskosten und Mietpreisregulierungen konfrontiert, die ihre Rentabilität gefährden. Private Vermieter stellen in Deutschland mittlerweile rund 64 Prozent der Mietwohnungen zur Verfügung. Ihre Zahl ist seit 2011 um ein Drittel gestiegen, besonders in Kleinstädten sind sie stark vertreten. Im Jahr 2022 erzielten sie im Durchschnitt 5.475 Euro an Nettomieteinnahmen. Dennoch kämpfen viele Vermieter mit den Anforderungen des Klimaschutzes und der Mietpreisregulierung. Um die Klimaneutralität zu erreichen, müssen private Vermieter hohe Summen in energetische Sanierungen investieren, während die Mietpreisbremse es schwieriger macht, die Mieten anzupassen. Diese Belastungen könnten private Vermieter zunehmend verunsichern und dazu führen, dass sie den Markt verlassen.