Die Kosten werden meist erheblich unterschätzt.

So manches Traumhaus wird nach dem Kauf zur Enttäuschung für die neuen Eigentümer, wenn der Käufer nach der Übernahme vermeintliche Mängel feststellt und eine Minderung des Kaufpreises verlangt, oder im schlimmsten Fall gar eine Rückabwicklung des Kaufvertrages anstrebt. Kommt es deswegen zu einem Rechtstreit, drohen dem Verkäufer erhebliche Kosten durch Gutachter-, Anwalts- und Gerichtskosten.

Hat der Käufer das Gefühl zuviel bezahlt zu haben, oder hat er unsicheres Gefühl (übrigens bei Frauen ausgeprägter als bei Männern) kann das den Wunsch nach einer Stornierung des Kaufs hervorrufen. Es tritt die sogenannte Kaufreue ein. Zu diesem Zeitpunkt wird verstärkt nach erfolgversprechenden Gründen für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages gesucht. Damit es nicht soweit kommt, können wir nur immer wieder auf die Begleitung durch einen Fachmann hinweisen.

Der Käufer muss evtl. Mängel beweisen. Sind diese nicht gerade offensichtlich, bedient man sich zu Beweissicherungszwecken eines Sachverständigengutachtens. 

Ergeht in einem gerichtlichen Verfahren ein Urteil, trägt derjenige die Kosten, der den Prozess verliert. Sollte der Käufer zumindest zum Teil Recht bekommen, oder kommt es zu einem Vergleich, trägt der Verkäufer zumindest einen Teil der Kosten.

Die meisten Ursachen für Rechtsstreitigkeiten liegen vor allem in:

• Feuchtigkeit oder Schimmelbefall
• Pilz- oder Schädlingsbefall
• Gesundheitsschädliche Baustoffe z. B., Asbestbelastung, Bleirohre usw.
• Nicht genehmigte Um- oder Anbauten
• Altlasten auf dem Grundstück
• Denkmalschutzfragen
• Verschwiegene Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen
• Falsche Angaben über eine Instandhaltungsrücklage
• Verschweigen von anstehenden Sanierungsmaßnahmen

Die Kosten für einen Rechtsstreit beim Immobilienverkauf in einem Gerichtsverfahren betragen:

Streitwert	1. Instanz	2. Instanz	3. Instanz
50.000 €	10.500 €	21.500 €	36.100 €
100.000 €	14.600 €	30.200 €	51.100 €
300.000 €	26.700 €	55.900 €	94.300 €
500.000 €	35.600 €	74.800 €	127.000 €

Zwar sind in den notariellen Kaufverträgen die Gewährleistung für Sachmängel meistens ausgeschlossen, das gilt aber nicht für verschwiegene Mängel, wenn der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht darüber nicht nachkommt. Auf eine konkrete Frage des Kaufinteressenten ist der Verkäufer verpflichtet die Frage vollständig und richtig zu beantworten. Bagatellisieren oder herunterspielen von Mängeln kann „böse ins Auge“ gehen. Offensichtliche Mängel, die bei einer Besichtigung ersichtlich sind und vom Käufer auch wahrgenommen werden, fallen i. d. R. nicht unter die Aufklärungspflicht.

Verjährungsfristen (*)

Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB) wird bei Immobilienkaufverträgen durch die Sonderregelung des § 438 BGB verändert. Es wird ein besonderer Verjährungsbeginn und besondere Verjährungsfristen bestimmt.

Verjährungsfrist von 2 Jahren

Bei Sachmängeln an einem Grundstück gilt eine Verjährungsfrist von 2 Jahren. So, z.B. in den Fällen in denen ein unbebautes Grundstück verkauft wird und einen Mangel hat.

Verjährungsfrist von 5 Jahren

Für Mängel, die an einem Bauwerk oder an Baustoffen (unabhängig, ob es sich um neu hergestellte Gebäude oder um Altbauten handelt) vorliegen, gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren.

Verjährungsfrist von 30 Jahren

Es gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren für alle Mängelansprüche, die wegen einem dinglichen Recht oder einem, im Grundbuch eingetragenen, Recht an der Immobilie bestehen, § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

(*) Quelle: Brennecke Rechtsanwälte

Gerade Privatverkäufer sind sich des Risikos bei einem Immobilienverkauf meist nicht bewusst. Um Schadenersatzansprüche des Käufers oder gar eine Rückabwicklung des Kaufvertrages zu vermeiden, ist dringend die Begleitung durch einen Profi anzuraten. Profis können Gutachter, Anwälte oder Immobilienmakler sein. Klar ist, alle kosten Geld. Aber was bedeutet eine Maklerprovision von z. B. 15.000 Euro bei einem Kostenrisiko 50.000 bis mehr als 100.000 Euro? Angesehen davon, dass Ihnen der Immobilienmakler auch noch alle Arbeit, die mit dem Verkauf verbunden sind, und das ist nicht wenig wie manche meinen, abnimmt. Auch weiß ein guter und erfahrener Makler wie man die Mängel im Kaufvertrag unterbringt und damit einen Schadenersatzanspruch oder gar eine Rückabwicklung des Kaufvertrages vermeidet.

Mehr Zwangsversteigerungen: Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist gestiegen – besonders oft betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser. In manchen Regionen gibt es deutlich mehr Termine als im Bundesdurchschnitt. Das zeigt der Halbjahresbericht von Argetra. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 7.240 Immobilien mit einem Gesamtwert von 2,23 Milliarden Euro versteigert – fast 5 Prozent mehr als im Vorjahr. Knapp die Hälfte davon waren Ein- und Zweifamilienhäuser. Besonders viele Versteigerungen gab es in Berlin, NRW, Thüringen und Sachsen. Die Verkehrswerte schwanken dabei stark: In Berlin lag der Durchschnitt bei 870.000 Euro, in Thüringen bei nur 93.000 Euro. Der Bericht weist auch darauf hin, dass die Risiken für Banken bei Wohnimmobilien zunehmen. Für Investoren können Zwangsversteigerungen weiter eine Alternative zum klassischen Kauf sein – vor allem in Regionen mit sinkenden Preisen.

Käuferin darf Hauskauf rückgängig machen

Haftungsausschluss hin oder her: Immobilienkäufer können trotz vertraglicher Mängelbefreiung zurücktreten, wenn der Verkäufer den tatsächlichen Zustand der Immobilie verschweigt. Ein Fall aus Neustadt an der Weinstraße zeigt, wann arglistige Täuschung greift.

Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, vertraut auf einen soliden Zustand des Hauses und die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers. Doch diese Erwartung kann trügerisch sein: Zeigen sich nach dem Kauf gravierende Mängel oder rechtliche Probleme, bleibt der Käufer oftmals auf den Kosten sitzen. Denn nahezu jeder Immobilienkaufvertrag enthält einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel. Vor Gericht wird dann häufig darüber gestritten, ob dieser Ausschluss im Einzelfall tatsächlich greift.

Eine aktuelle Entscheidung der 6. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthals zeigt: In bestimmten Fällen ist ein Rückgriff auf den Verkäufer durchaus möglich – nämlich dann, wenn dieser den tatsächlichen Zustand der Immobilie bewusst verschleiert oder wichtige Informationen zurückhält. In einem solchen Fall greift der Haftungsausschluss nicht, da bei arglistiger Täuschung keine wirksame Haftungsbefreiung möglich ist.

Kernsaniert, aber mit alten Leitungen und ohne Genehmigung

Im konkreten Fall hatte eine Käuferin ein Anwesen in Neustadt an der Weinstraße für mehr als 600.000 Euro erworben. Im Maklerexposé wurde das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ angepriesen. Tatsächlich verschwieg die Verkäuferin jedoch, dass es Probleme mit der Baugenehmigung gab: Nach einem Telefonat mit der Stadtverwaltung wusste sie, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse keine Genehmigung vorlag.

Kurz nach dem Kauf forderte die Stadtverwaltung die neue Eigentümerin auf, Terrasse und Treppe zu beseitigen, da diese unzulässig auf einem Nachbargrundstück errichtet worden waren. Hinzu kam: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker stellte fest, dass die Elektroinstallation keineswegs neuwertig war, sondern dem Stand der 1990er-Jahre entsprach. Aus Sicht der Käuferin konnte daher von einer „Kernsanierung“ keine Rede sein. Sie erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück.

Gericht: Arglistige Täuschung trotz Haftungsausschluss

Die Richterin am Landgericht gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin den Konflikt mit der Stadtverwaltung bewusst verschwiegen und gleichzeitig den Zustand des Hauses falsch dargestellt habe. Das Maklerexposé sei als öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten. Die Bezeichnung „kernsaniert“ lasse nach allgemeinem Verständnis darauf schließen, dass die Immobilie in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wurde, was hier eindeutig nicht der Fall war. Da die Verkäuferin selbst die Sanierungsarbeiten verantwortet hatte, musste sie den tatsächlichen Zustand kennen. Sie konnte sich daher nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Das Gericht erklärte die Anfechtung für wirksam: Die Käuferin darf ihr Geld zurückfordern und das Haus an die Verkäuferin zurückgeben. Allerdings ist das Urteil derzeit noch nicht rechtskräftig. Gegen die Entscheidung wurde Berufung beim Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt. 

LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 01.10.2025 – Az. 6 O 259/24