Analyse: Maklerangebote oft günstiger als private Inserate

Viele Käufer glauben, dass Immobilien vom Makler teurer sind als von Privatverkäufern. Eine Auswertung von immowelt zeigt nun das Gegenteil: Private Inserate liegen oft deutlich über den marktüblichen Preisen, selbst wenn eine Provision vom Makler anfällt. Bei Eigentumswohnungen verlangen private Anbieter im Schnitt 9 % mehr, bei Häusern 7 %. Damit können Aufschläge von mehreren Zehntausend Euro entstehen. Makler inserieren zu realistischeren Preisen, da sie Marktkenntnis, Erfahrung und emotionale Distanz mitbringen. Das führt meist zu schnelleren Verkäufen und weniger Verhandlungen. Private Verkäufer überschätzen dagegen häufig den Wert ihrer Immobilien – oft aus emotionalen Gründen oder fehlendem Wissen über notwendige Sanierungen. Die Analyse zeigt: Trotz zusätzlicher Kosten für die Maklerprovision ist der Kauf über einen Makler tendenziell günstiger.

 

Baugenehmigung für Häuser oder Wohnungen prüfen

Auch für Häuser oder Wohnungen, die schon viele Jahre stehen und bewohnt wurden, sollte man die Baugenehmigung prüfen, berichtet die Deutsche Presse-Agentur. 'Käufer können sonst böse Überraschungen erleben', so Rechtsanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. 

Gar nicht so selten seien ohne Baugenehmigung nachträglich umgebaute Dachgeschosse, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Hier muss eigentlich der Verkäufer über alle Risiken aufklären, die den Kaufinteressenten betreffen. 

Aber häufig wissen die Verkäufer selbst nicht Bescheid, weil sie nicht die Erstkäufer sind und keine entsprechenden Informationen vom Vorverkäufer haben. 'Auf der sicheren Seite sind Käufer jedenfalls, wenn sie beim Bauamt die Baugenehmigung einsehen', sagt Hullermann.

Der Kauf einer Immobilie sollte nicht nur von einem Zinssatz abhängig gemacht werden.

Das monatliche Gesamtpaket, also Bankrate, monatliche Nebenkosten sowie Instandhaltungsrücklagen ist für den Kauf entscheidend.

Hier spielen viele Faktoren eine Rolle:

• Höhe der Gesamtkosten (Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Modernisierung)
• Höhe des Eigenkapitaleinsatzes
• Höhe der Tilgung
• Einbau von Förderdarlehen
• Zuschüsse
• Dauer der Zinsbindung
• Energieklasse

Die Höhe des Zinssatzes hängt von vielen Faktoren ab, einer der wichtigsten ist die Höhe des Eigenkapitals. Manche Banken geben Rabatte für Energieausweise bis Energieklasse C, im Gegenzug gibt es aber auch schon Banken, die ein Objekt mit Energieklasse H nicht mehr finanzieren. In Zukunft wird die Energieklasse eines Hauses ein immer wichtigerer Faktor werden.

Das Verhältnis Kaufpreis zu Zinsen macht es für die Kunden definitiv teurer als in den Jahren vor 2022.

Steigt in diesem Jahr eher die Nachfrage nach Immobilien oder das Angebot?

Es wird kaum neu gebaut, weder im Einfamilienhausbereich noch im Geschosswohnungsbau. Die Anzahl der Objekte, die gar nicht in den gängigen Portalen auftauchen, wird zunehmen, da die Makler die Objekte Ihren vorgemerkten Kunden anbieten.

Wie kann der Staat unterstützen oder was müsste er dringend tun?

Viele Fördermittel der öffentlichen Hand sind unpraktikabel und marktfremd. Ein gutes Beispiel sind die KfW-Mittel „Junge Familien“ 300 und 308, deren Bedingungen und Kriterien trotz Nachbesserung völlig am Markt vorbeigehen.

Diese Darlehen werden praktisch nicht nachgefragt. Viele Förderungen sind vom Ansatz her gut, aber in der Umsetzung viel zu kompliziert.

Beispiel: Eine junge Familie hat eine gebrauchte Doppelhaushälfte aus den 70er Jahren gekauft. Der Förderantrag über die Gemeinde kann noch nicht gestellt werden, da die neuen Richtlinien für 2025 noch nicht vorliegen. Dieser muss aber vor der Beurkundung des Kaufvertrages gestellt werden. Die Familie möchte neben umfangreichen Renovierungsarbeiten die Heizung auf eine Wärmepumpe umstellen, der BAFA-Antrag wurde gestellt. Statt des erwarteten Zuschusses von 55 Prozent gab es nur 30 Prozent, da die Familie dort noch nicht registriert war.

Allgemeine Empfehlung 

Der Staat muss selbst wieder bezahlbaren Wohnraum schaffen und vermieten, nachdem er über die Jahre sein eigenes Immobilienvermögen privatisiert hat. Zudem müssen die Bauauflagen beim Neubau gesenkt werden, Baukosten über 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen sich nicht. Zudem sind die Kaufnebenkosten zu hoch. Auch die die Grunderwerbsteuer sollte bundesweit vereinheitlicht und für Erstkäufer entfallen.

Worauf achten Banken besonders?

1. Tragfähigkeit der Finanzierung
> Haushaltsrechnung im Detail
> Höhere Pauschalen für Lebenshaltungskosten
> Stress-Tests: „Kann der Kunde auch bei steigenden Kosten zahlen?“

Ziel: Sicherstellen, dass die Rate langfristig stabil tragbar ist

2. Eigenkapital
> Mehr Eigenkapital wird oft vorausgesetzt
> Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) sollten idealerweise selbst getragen werden

3. Die Immobilie selbst (wichtiger als früher!)

Banken bewerten Objekte konservativer und schauen besonders auf:

> Alter der Immobilie
> Energetischer Zustand (sehr wichtig geworden)
> Sanierungsbedarf

Schlechte Energieeffizienz oder hoher Renovierungsbedarf = Abschläge oder schlechtere Konditionen

4. Risiko- und Bewertungsmodelle 

Diese wurden spürbar angepasst:

> vorsichtigere Immobilienbewertungen
> strengere Annahmen bei Kosten und Einkommen
> stärkere Berücksichtigung zukünftiger Risiken

Auswirkungen auf die Beratung

Die Finanzierungsberatung ist heute: ⏱️ zeitintensiver, mehr Unterlagen notwendig, längere Prüfprozesse

tiefgehender

> detaillierte Budgetanalyse
> langfristige Planung statt schneller Abschluss

Früher im Prozess ansetzen

Beratung idealerweise vor der Immobiliensuche
Was bedeutet das für Kaufinteressierte konkret?

Kaufinteressenten sollten unbedingt:

✔️ Früh starten

Nicht erst bei der Traumimmobilie – sondern vorher klären:

> Budget
> Eigenkapital
> maximale Rate
✔️ Realistisch planen
> konservativer rechnen
> Puffer einbauen
✔️ Förderung prüfen > (z. B. staatliche Programme – je nach Situation relevant)

✔️ Suche gezielt eingrenzen

Erst mit geklärter Finanzierung:

> Preisrahmen
> Lage
> Zustand
Wichtigste Empfehlung

Die zwei zentralen Punkte sind absolut entscheidend:

> Frühzeitige Finanzierungsberatung
> Unabhängiger Berater, der viele Banken vergleichen kann