Privatverkäufe rückläufig: Eigentümer setzen vermehrt auf Makler

Die Bereitschaft von Eigentümern, den Verkauf einer Immobilie in Eigenregie abzuwickeln, ist innerhalb eines Jahres bundesweit gesunken. Regionale Auswertungen zeigen jedoch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern auf.
Eine Analyse auf Basis von mehreren hunderttausend Immobilienanzeigen zeigt, dass der Anteil privater Verkaufsangebote im ersten Quartal 2026 bundesweit auf 21,1 Prozent gesunken ist. Im Vorjahreszeitraum lag dieser noch bei 22,4 Prozent. Dementsprechend stieg die Quote der Maklerangebote auf 78,9 Prozent, was darauf hindeutet, dass Eigentümer ihre Wunschpreise am Markt nicht mehr ohne Weiteres durchsetzen können. 

Viele Käufer glauben, dass Immobilien vom Makler teurer sind als von Privatverkäufern. Eine Auswertung von immowelt zeigt nun das Gegenteil: Private Inserate liegen oft deutlich über den marktüblichen Preisen, selbst wenn eine Provision vom Makler anfällt.

Bei Eigentumswohnungen verlangen private Anbieter im Schnitt 9 % mehr, bei Häusern 7 %.           

Damit können Aufschläge von mehreren Zehntausend Euro entstehen.

Makler inserieren zu realistischeren Preisen, da sie Marktkenntnis, Erfahrung und emotionale Distanz mitbringen.  Das führt meist zu schnelleren Verkäufen und weniger Verhandlungen. Private Verkäufer überschätzen dagegen häufig den Wert ihrer Immobilien – oft aus emotionalen Gründen oder fehlendem Wissen über notwendige Sanierungen.

Die Analyse zeigt: Trotz zusätzlicher Kosten für die Maklerprovision ist der Kauf über einen Makler tendenziell günstiger.

 

Baugenehmigung für Häuser oder Wohnungen prüfen

Auch für Häuser oder Wohnungen, die schon viele Jahre stehen und bewohnt wurden, sollte man die Baugenehmigung prüfen, berichtet die Deutsche Presse-Agentur. 'Käufer können sonst böse Überraschungen erleben', so Rechtsanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. 

Gar nicht so selten seien ohne Baugenehmigung nachträglich umgebaute Dachgeschosse, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Hier muss eigentlich der Verkäufer über alle Risiken aufklären, die den Kaufinteressenten betreffen. 

Aber häufig wissen die Verkäufer selbst nicht Bescheid, weil sie nicht die Erstkäufer sind und keine entsprechenden Informationen vom Vorverkäufer haben. 'Auf der sicheren Seite sind Käufer jedenfalls, wenn sie beim Bauamt die Baugenehmigung einsehen', sagt Hullermann.

Der Kauf einer Immobilie sollte nicht nur von einem Zinssatz abhängig gemacht werden.

Das monatliche Gesamtpaket, also Bankrate, monatliche Nebenkosten sowie Instandhaltungsrücklagen ist für den Kauf entscheidend.

Hier spielen viele Faktoren eine Rolle:

• Höhe der Gesamtkosten (Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Modernisierung)
• Höhe des Eigenkapitaleinsatzes
• Höhe der Tilgung
• Einbau von Förderdarlehen
• Zuschüsse
• Dauer der Zinsbindung
• Energieklasse

Die Höhe des Zinssatzes hängt von vielen Faktoren ab, einer der wichtigsten ist die Höhe des Eigenkapitals. Manche Banken geben Rabatte für Energieausweise bis Energieklasse C, im Gegenzug gibt es aber auch schon Banken, die ein Objekt mit Energieklasse H nicht mehr finanzieren. In Zukunft wird die Energieklasse eines Hauses ein immer wichtigerer Faktor werden.

Das Verhältnis Kaufpreis zu Zinsen macht es für die Kunden definitiv teurer als in den Jahren vor 2022.

Steigt in diesem Jahr eher die Nachfrage nach Immobilien oder das Angebot?

Es wird kaum neu gebaut, weder im Einfamilienhausbereich noch im Geschosswohnungsbau. Die Anzahl der Objekte, die gar nicht in den gängigen Portalen auftauchen, wird zunehmen, da die Makler die Objekte Ihren vorgemerkten Kunden anbieten.

Wie kann der Staat unterstützen oder was müsste er dringend tun?

Viele Fördermittel der öffentlichen Hand sind unpraktikabel und marktfremd. Ein gutes Beispiel sind die KfW-Mittel „Junge Familien“ 300 und 308, deren Bedingungen und Kriterien trotz Nachbesserung völlig am Markt vorbeigehen.

Diese Darlehen werden praktisch nicht nachgefragt. Viele Förderungen sind vom Ansatz her gut, aber in der Umsetzung viel zu kompliziert.

Beispiel: Eine junge Familie hat eine gebrauchte Doppelhaushälfte aus den 70er Jahren gekauft. Der Förderantrag über die Gemeinde kann noch nicht gestellt werden, da die neuen Richtlinien für 2025 noch nicht vorliegen. Dieser muss aber vor der Beurkundung des Kaufvertrages gestellt werden. Die Familie möchte neben umfangreichen Renovierungsarbeiten die Heizung auf eine Wärmepumpe umstellen, der BAFA-Antrag wurde gestellt. Statt des erwarteten Zuschusses von 55 Prozent gab es nur 30 Prozent, da die Familie dort noch nicht registriert war.

Allgemeine Empfehlung 

Der Staat muss selbst wieder bezahlbaren Wohnraum schaffen und vermieten, nachdem er über die Jahre sein eigenes Immobilienvermögen privatisiert hat. Zudem müssen die Bauauflagen beim Neubau gesenkt werden, Baukosten über 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen sich nicht. Zudem sind die Kaufnebenkosten zu hoch. Auch die die Grunderwerbsteuer sollte bundesweit vereinheitlicht und für Erstkäufer entfallen.

Worauf achten Banken besonders?

1. Tragfähigkeit der Finanzierung
> Haushaltsrechnung im Detail
> Höhere Pauschalen für Lebenshaltungskosten
> Stress-Tests: „Kann der Kunde auch bei steigenden Kosten zahlen?“

Ziel: Sicherstellen, dass die Rate langfristig stabil tragbar ist

2. Eigenkapital
> Mehr Eigenkapital wird oft vorausgesetzt
> Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) sollten idealerweise selbst getragen werden

3. Die Immobilie selbst (wichtiger als früher!)

Banken bewerten Objekte konservativer und schauen besonders auf:

> Alter der Immobilie
> Energetischer Zustand (sehr wichtig geworden)
> Sanierungsbedarf

Schlechte Energieeffizienz oder hoher Renovierungsbedarf = Abschläge oder schlechtere Konditionen

4. Risiko- und Bewertungsmodelle

Diese wurden spürbar angepasst:

> vorsichtigere Immobilienbewertungen
> strengere Annahmen bei Kosten und Einkommen
> stärkere Berücksichtigung zukünftiger Risiken

Auswirkungen auf die Beratung

Die Finanzierungsberatung ist heute: 

• zeitintensiver, mehr Unterlagen notwendig, längere Prüfprozesse
• detaillierte Budgetanalyse
• langfristige Planung statt schneller Abschluss

Früher im Prozess ansetzen

Beratung idealerweise vor der Immobiliensuche
Was bedeutet das für Kaufinteressierte konkret?

Kaufinteressenten sollten unbedingt früh starten, nicht erst bei der Traumimmobilie – sondern vorher klären:

> Budget
> Eigenkapital
> maximale Rate
✔️ Realistisch planen
> konservativer rechnen
> Puffer einbauen
✔️ Förderung prüfen > (z. B. staatliche Programme – je nach Situation relevant)

✔️ Suche gezielt eingrenzen

Erst mit geklärter Finanzierung:

> Preisrahmen
> Lage
> Zustand
Wichtigste Empfehlung

Die zwei zentralen Punkte sind absolut entscheidend:

> Frühzeitige Finanzierungsberatung
> Unabhängiger Berater, der viele Banken vergleichen kann

Der Angebotspreis ist kein Kaufpreis.

Wer weiß, was eine Immobilie wirklich wert ist, verhandelt besser. Und wählt die Finanzierung mit Bedacht.
Der Angebotspreis ist kein Kaufpreis. Er ist eine Einladung zur Verhandlung. Wer das versteht, zahlt weniger.
Viele Käufer trauen sich nicht zu verhandeln. Sie fürchten, das Objekt zu verlieren, den Verkäufer zu verärgern oder sich zu blamieren. Das ist menschlich. Aber es kostet Geld. Denn Verhandlungsspielraum gibt es fast immer – die Frage ist, ob Sie ihn nutzen.
Dieser Teil der Serie zeigt Ihnen, wie Sie den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen, wie Sie in die Preisverhandlung gehen und worauf Sie bei der Finanzierungszusage der Bank achten müssen. 

Was ein Haus wirklich wert ist.

Der erste Schritt ist Marktkenntnis. Wer zehn Objekte besichtigt hat, weiß ungefähr, was vergleichbare Häuser in der Lage kosten. Wer nur eines kennt, hat keinen Maßstab.
Nutzen Sie den Bodenrichtwert als Orientierung. Er zeigt, was ein Quadratmeter Grund in einem bestimmten Gebiet kostet, und ist öffentlich abrufbar – bei der zuständigen Gemeinde oder über das jeweilige Bodenrichtwert-Portal Ihres Bundeslandes. Damit wissen Sie, was das Grundstück allein wert ist.
Für das Gebäude selbst gibt es zwei Wege. Der Vergleichswert orientiert sich an tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte. Der Sachwert berechnet, was es kosten würde, das Haus heute neu zu bauen, abzüglich des Altersabschlags. Beide Methoden haben Grenzen, aber beide liefern Ihnen Argumente.
Ergibt Ihre Recherche, dass das Angebot 15 Prozent über dem liegt, was vergleichbare Objekte erzielt haben: Dann ist das Ihr Ausgangspunkt im Gespräch, nicht die Zahl im Exposé.
Mängel sind Verhandlungsmasse
Ein Haus mit Renovierungsbedarf ist kein schlechtes Haus. Es ist ein Haus mit Verhandlungspotenzial. Wenn die Heizung alt ist, das Dach in zehn Jahren erneuert werden muss oder die Fenster einfach verglast sind, dann sind das keine Kleinigkeiten. Das sind Kosten, die nach dem Kauf auf Sie zukommen.
Holen Sie vor der Verhandlung Kostenvoranschläge ein oder sprechen Sie mit einem Handwerker Ihres Vertrauens. Konkrete Zahlen überzeugen. „Das Dach muss in absehbarer Zeit erneuert werden“ ist schwach. „Die Erneuerung kostet nach aktuellen Schätzungen rund 25.000 Euro„ ist ein starkes Argument.
Tipp:
„Für einen normalen Hauskauf empfiehlt sich meist eine Kaufbegleitung durch einen Bausachverständigen. Das kostet oft nur einige Hundert Euro, ist deutlich günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten und kann vor teuren Fehlkäufen schützen.„ 
Auch Architekten können helfen, die genauen Sanierungskosten zu beziffern und nicht mehr zeitgemäße Ausstattungen als Argument in die Verhandlung einzubringen.“
So geht die Preisverhandlung
Machen Sie kein Angebot, bevor Sie nicht wissen, was Sie bereit sind zu zahlen. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Viele Käufer lassen sich vom Angebotspreis leiten und bieten knapp darunter. Das ist keine Verhandlung, das ist eine Bestätigung.
Überlegen Sie vorher: Was ist Ihr Zielpreis? Was ist Ihr Limit? Und was würde Sie dazu bringen, das Limit zu erhöhen? Dann machen Sie ein begründetes Erstangebot. Nicht unverschämt niedrig, aber auch nicht nah am Angebotspreis. Nennen Sie Ihre Gründe: Marktvergleich, Renovierungsbedarf, Lage, Zustand.
Die Emotionen im Zaum halten: „Verhandlungen sind natürlich schwerer, wenn man sich in das Objekt ‚verliebt‘ hat und es eine große Nachfrage nach dieser Immobilie gibt. Der Rat lautet daher: Versuchen Sie, sachlich an die Verhandlungen heranzugehen, und ziehen Sie bei Bedarf eine neutrale Unterstützung hinzu.
Schweigen Sie nach Ihrem Angebot. Wer zuerst redet, gibt nach. Seien Sie geduldig. Manche Verhandlungen ziehen sich über mehrere Runden. Das ist normal. Wenn der Verkäufer sich nicht bewegt, prüfen Sie, ob Sie wirklich am Limit sind – oder ob der Preis das Objekt einfach nicht wert ist.
Was die Bank wissen will
Parallel zur Verhandlung sollten Sie die Finanzierung klären. Warten Sie nicht, bis der Preis steht. Eine Finanzierungszusage in der Hinterhand gibt Ihnen Sicherheit – und Verhandlungsstärke.
„Um bei guten Immobilienangeboten schnell zuschlagen zu können, sollten Kaufinteressenten die eigenen Bonitätsunterlagen immer aktuell zur Hand haben“.  „So können Sie beim Verkäufer oder Makler mit einer schnellen, objektbezogenen Finanzierungsbestätigung punkten.“
Bereiten Sie folgende Unterlagen vor, bevor Sie zur Bank gehen:
•    Einkommensnachweise der letzten drei Monate
•    Letzter Steuerbescheid
•    Kontoauszüge der letzten drei Monate
•    Nachweis über das Eigenkapital
•    Umfangreiche Unterlagen zur Immobilie: Exposé, Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kommt die Zusage.
Festzins, Laufzeit, Tilgung: Was Sie festlegen müssen
Eine Finanzierungszusage ist keine Entscheidung auf Autopilot. Sie legen dabei Parameter fest, die Sie über Jahre binden. Der Festzins sichert Ihnen einen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit. Zehn Jahre sind üblich, 15 oder 20 Jahre geben mehr Planungssicherheit, kosten aber meist etwas mehr.
Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie den Kredit abbezahlen. Wählen Sie eine Tilgungsrate, die Sie sich dauerhaft leisten können.
Der „Faktor Wohnen“ in der Praxis: Die Leistbarkeit ist die wichtigste Frage überhaupt. Durch eine ausführliche Bestandsaufnahme der zukünftigen Lebensphasen ermitteln Sie den sogenannten Faktor Wohnen. „Wichtig ist es, zu simulieren, wie es sich monatlich anfühlen würde, wenn das Wunschobjekt bezogen ist und die monatliche Baufinanzierungsrate, die Hausnebenkosten und die Rücklagen für Instandhaltung belasten.„ Zudem sollte immer geprüft werden, ob staatliche Fördermittel eingebaut werden können, die bessere Rahmenbedingungen bieten als reine Bankdarlehen.
Mehrere Angebote einholen und richtig vergleichen
Gehen Sie nicht zur erstbesten Bank. Holen Sie Angebote ein: von Ihrer Hausbank, einer Direktbank und einem unabhängigen Finanzierungsvermittler, der den Markt von hunderten Banken überblickt.
Doch Vorsicht beim Vergleich der Angebote! Oft wird geraten, sich ausschließlich auf den effektiven Jahreszins zu verlassen. „Der Effektivzins ist leider nur selten ein wirklich guter Vergleichsmaßstab, da die Banken oftmals unterschiedliche Kostenbestandteile einbeziehen.“
Unterschiede entstehen beispielsweise, weil:
•    manche Banken Kosten für die Grundschuldbestellung in die Berechnung einbeziehen, andere nicht,
•    bestimmte Versicherungen (etwa eine Wohngebäude- oder Restschuldversicherung) teilweise berücksichtigt werden oder nicht,
•    Banken unterschiedliche Annahmen für die Auszahlung des Darlehens treffen.
„Dadurch kann ein Angebot einen höheren Effektivzins ausweisen, obwohl die tatsächlichen Finanzierungskosten nahezu identisch sind oder das vermeintlich teurere Angebot wirtschaftlich günstiger ist“. Achten Sie nicht nur auf die letzte Nachkommastelle, sondern auf wichtige Extras wie Sondertilgungs- und Tilgungsänderungsoptionen oder bereitstellungszinsfreie Zeiten (besonders wichtig bei langen Sanierungsphasen oder Neubauten).
Vor der Unterschrift
Haben Sie die beste Finanzierung gefunden, steht der Vertragsabschluss bevor. Auch hier gibt es einen zentralen Punkt zu beachten.
„Der Darlehensvertrag sollte genau überprüft werden, ob alle im Angebot vermerkten Rahmenbedingungen enthalten sind„.  „Er sollte auf jeden Fall ein 14-tägiges Widerrufsrecht haben, und innerhalb dieser Frist sollte auch der Notartermin liegen.„ Der Grund ist simpel: Falls der Kauf in letzter Minute platzt, können Sie den Darlehensvertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. So verhindern Sie, dass Sie am Ende einen Kredit abbezahlen müssen, aber keine Immobilie besitzen.

Immobiliensuche: Was wirklich zählt 
Wer zum ersten Mal ein Haus kauft, verbringt oft Wochen damit, Portale zu durchforsten. Das ist nicht falsch. Aber es reicht bei Weitem nicht aus. Die Suche nach der passenden Immobilie ist mehr als bloßes Scrollen – sie braucht Methode. Da der Markt schnelllebig ist, Angebote binnen Tagen verschwinden und Exposés selten die ganze Wahrheit verraten, müssen Sie vorbereitet sein. Das spart Zeit, Nerven und schützt vor teuren Fehlentscheidungen.
Wo Sie suchen – und wo nicht 
Die großen Portale sind der naheliegende Startpunkt. ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen decken den deutschen Markt weitgehend ab. Sie bieten Suchfilter, Preisvergleiche und Benachrichtigungen. Richten Sie sich sofort Such-Alerts ein, sobald Ihre Kriterien feststehen. Wer zuerst anruft, hat oft den entscheidenden Vorteil.
Expertinnen-Tipp 
„Die meisten Kaufinteressenten beginnen ihre Suche über die großen Immobilienportale, allen voran dem Marktführer Immobilienscout24. Allerdings versucht die Plattform zunehmend, ihre Marktstellung zu monetarisieren – beispielsweise durch kostenpflichtige Zusatzprodukte wie ‚MieterPlus‘ bzw. ‚Suchenplus‘ für Käufer oder steigende Preise für Verkäufer. Lassen Sie sich davon nicht einschränken. Viele Häuser erreichen den offenen Markt gar nicht, weil sie diskret innerhalb von Netzwerken oder per Mundpropaganda vermittelt werden. Streuen Sie Ihr Kaufinteresse daher so breit wie möglich und lassen Sie sich direkt bei ortsansässigen Maklern registrieren.“
Beschränken Sie sich also nicht nur auf das Internet. Lokale Makler haben oft Objekte „in der Schublade“, die diskret vermarktet werden. Auch der Direktkontakt im Zielgebiet lohnt sich: Manche Eigentümer verkaufen lieber ohne öffentliche Ausschreibung. Sprechen Sie mit Nachbarn, Handwerkern oder dem Bäcker um die Ecke – wer im Viertel bekannt ist, erfährt zuerst von Verkaufsabsichten.
Auch Zwangsversteigerungen sind eine Option. Der Einstiegspreis liegt häufig unter dem Marktwert. Allerdings ist das Risiko hoch, da Sie ohne Gewährleistung und oft ohne vorherige Innenbesichtigung oder vollständige Unterlagen kaufen. Für Einsteiger ist das selten der richtige Weg.
Wichtige Vorbereitung: Der digitale Vorab-Check
Bevor Sie die Suche starten, sollten Sie zwingend Ihr finanzielles Preislimit mithilfe eines Baufinanzierungsberaters festlegen. Erst dann lassen sich die Suchkriterien richtig wählen.
Sobald ein Objekt Ihr Interesse weckt, können Sie schon vor dem ersten echten Besichtigungstermin viele Details digital überprüfen:

1. Google Maps & Street View: Analysieren Sie die Umgebung. Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie weit ist es zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten? Gibt es versteckte Gewerbegebiete oder Industrieanlagen? Street View zeigt oft Details, die auf den geschönten Exposé-Fotos fehlen.
2. Bodenrichtwertkarten (BORIS): Über die offiziellen Bodenrichtwertportale der Bundesländer sehen Sie, wie Grundstücke in der Umgebung bewertet werden. So erkennen Sie schnell, ob der Angebotspreis für das Grundstück realistisch ist. Geoportale der Städte und Gemeinden: Viele Kommunen bieten digitale Karten an. Hier finden Sie Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Infos zum Denkmalschutz, Hochwasser-Risikogebiete oder geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft.
3. Immobilienportale & Marktvergleich: Vergleichen Sie ähnliche Objekte in derselben Region bezüglich Quadratmeterpreis, Grundstücksgröße, Baujahr und Ausstattung, um ein Gefühl für die Marktgerechtheit zu bekommen.
4. Energieausweis: Fordern Sie diesen so früh wie möglich an. Achten Sie auf die Energieeffizienzklasse, die Heizungsart sowie das Baujahr der Heizung. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann durch anstehende energetische Sanierungen oder hohe Verbrauchskosten schnell relativiert werden.
5. Bewertungsportale und lokale Gruppen: Lokale Facebook-Gruppen, Stadtforen oder Nachbarschaftsplattformen (z. B. Nebenan.de) liefern ehrliche Insider- Infos über Lärmbelastung, Parkplatzprobleme oder die tatsächliche Lebensqualität im Viertel.
6. Grundbuch, Baupläne & Baulastenverzeichnis: Spätestens bei ernstem Interesse müssen Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Baulasten oder Dienstbarkeiten geprüft werden. Auch der Abgleich der genehmigten Baupläne mit der Realität ist Pflicht, um Schwarzbauten auszuschließen.
7. Die Umgebung persönlich besuchen: Kein digitales Medium ersetzt den eigenen Eindruck. Fahren Sie zu unterschiedlichen Zeiten (morgens, nachmittags, abends und am Wochenende) am Objekt vorbei. Nur so erleben Sie das echte Verkehrsaufkommen und die wahre Geräuschkulisse.

Was Exposés wirklich sagen – und was sie verschweigen
Ein Exposé ist kein neutrales Datenblatt. Es ist ein Werbeprospekt. Der Makler oder Eigentümer möchte verkaufen – das sollten Sie bei jeder Formulierung im Hinterkopf behalten. Lernen Sie, die Maklersprache zu übersetzen:
•    „Renovierungsbedürftig“ heißt übersetzt: Rechnen Sie mit massiven Sanierungskosten. Wie viel genau, steht dort nie.
•    „Idyllische Lage“ bedeutet oft: Schlechte Anbindung, kein Supermarkt und die nächste Schule ist meilenweit entfernt.
•    „Gepflegter Altbau“ sagt absolut nichts über den Zustand der Rohre, der Elektrik, des Dachs oder der Heizung aus.
•    „Provisionsfrei“ heißt nicht kostenlos. Es bedeutet lediglich, dass der Käufer keine separate Maklergebühr zahlt – oft ist diese stattdessen einfach direkt in den Kaufpreis eingepreist.
Lesen Sie Exposés deshalb immer mit einem kritischen Blick. Was steht da nicht? Welche Angaben fehlen? Ein seriöses Exposé nennt Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Heizungsart, Energieeffizienzklasse, einen Grundriss und Informationen zur letzten Renovierung. Fehlt eines dieser Elemente, fragen Sie gezielt nach, bevor Sie einen Termin vereinbaren.
Expertinnen-Tipp „Ein Exposé beleuchtet naturgemäß die Schokoladenseiten einer Immobilie – nicht ihre Schwächen. Wer klug über die Angaben hinaus recherchiert, beharrlich Unterlagen anfordert und das Objekt kritisch besichtigt – im Zweifel unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen –, schützt sich effektiv vor bösen und teuren Überraschungen nach dem Kauf.“
Die Wohnfläche: Was zählt, was nicht
Vorsicht bei Flächenangaben! Die im Exposé ausgewiesene Wohnfläche stimmt überraschend oft nicht mit der rechtlich anrechenbaren Wohnfläche überein. Dachschrägen, Kellerräume, Garagen, Wintergärten und Balkone fließen je nach Berechnungsmethode völlig unterschiedlich ein.
Fragen Sie den Verkäufer gezielt: Nach welcher Methode wurde die Wohnfläche berechnet? Nach der strengen Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken)? Der Unterschied kann viele Quadratmeter betragen – und da nach Quadratmetern bezahlt wird, geht es hier direkt um bares Geld.
Zwei goldene Regeln für den Termin:
1. Gehen Sie nie allein
Eine zweite Person sieht Details, die Sie in der ersten Euphorie oder Aufregung übersehen.
2. Nehmen Sie sich Zeit
Eine Besichtigung, die weniger als 30 Minuten dauert, ist nicht aussagekräftig.
Checkliste für die Besichtigung vor Ort
Bringen Sie zum Termin den ausgedruckten Grundriss mit und prüfen Sie die Immobilie systematisch:
•    Grundriss: Stimmt die Raumaufteilung vor Ort mit den Plänen überein? Wurden Wände verändert?
•    Feuchtigkeit: Achten Sie im Keller, im Badezimmer und in den Ecken unter den Fenstern auf Stockflecken oder modrigen Geruch.
•    Dach: Wie alt ist die Eindeckung? Wann fand der letzte Austausch statt? Gibt es sichtbare Schäden?
•    Heizung: Welcher Typ ist verbaut? Wie alt ist die Anlage? Lassen Sie sich das Wartungsprotokoll zeigen.
•    Fenster: Handelt es sich um eine moderne Mehrfachverglasung oder alte Einfachverglasung? Schließen sie dicht?
•    Elektrik: Wie alt ist die Installation? Entspricht der Sicherungskasten modernen Standards (FI-Schalter vorhanden)?
•    Ausrichtung: Wo steht die Sonne zu Ihrer Lieblings-Tageszeit (z. B. Feierabend auf der Terrasse)?
•    Nachbarschaft: Wer wohnt nebenan? Wie gepflegt sind die angrenzenden Grundstücke?
Expertinnen-Tipp: 10 Fragen, die Sie bei jeder Besichtigung stellen sollten.

1. Modernisierungen: Wann genau wurden die letzten großen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Dach, Heizung, Leitungen)?
2. Schadenshistorie: Wurden in den letzten 10 Jahren gravierende Versicherungsschäden gemeldet (z. B. Leitungswasserschäden, Elementarschäden)?
3. Feuchtigkeit: Gibt oder gab es jemals Probleme mit Feuchtigkeit oder drängendem Wasser im Keller?
4. Baugenehmigungen: Ist alles am und im Haus offiziell genehmigt? (Bestehen Sie auf Einsicht in die Bauakte, um Schwarzbauten im Dachgeschoss oder bei Anbauten auszuschließen).
5. Lasten: Gibt es eingetragene Baulasten oder bekannte Altlasten auf dem Grundstück?
6. Erschließungskosten: Sind noch offene Erschließungskosten zu zahlen oder sind von der Gemeinde demnächst neue Erschließungsmaßnahmen (z. B. Straßensanierung) geplant?
7. Betriebskosten: Wie hoch sind die monatlichen realen Nebenkosten (Gas/Öl, Grundbesitzabgaben, Strom, Wohngebäudeversicherung, Müll, Straßenreinigung etc.)?
8. Nachbarschaft: Wie ist das soziale Umfeld und die Nachbarschaft strukturiert?
9. Verkaufsgrund: Warum wird das Objekt überhaupt verkauft? (Die Antwort liefert oft wertvolle Hinweise auf versteckte Mängel oder Zeitdruck beim Verkäufer).
10. Verhandlungsbasis: Gibt es beim aufgerufen Preis noch Verhandlungsspielraum und wie gestaltet sich das weitere Gebotsverfahren?

So viel Eigenheim können Sie sich von Ihrem Gehalt leisten.

Ihr Einkommen bestimmt sowohl Budget als auch die Regionen, in denen Sie sich ein Eigenheim leisten können. Wir zeigen, wie Sie Ihre finanziellen Mittel einschätzen und wo der Wohnungskauf möglich ist.
Die durchschnittliche Wohnung mit 100 Quadratmetern kostet in Deutschland aktuell inklusive Nebenkosten rund 327.000 Euro. Da die wenigsten so viel Geld auf dem Girokonto besitzen, müssen Sie berechnen, ob Sie sich einen solchen Wohnungskauf leisten könnten. Dabei spielen viele Variablen eine Rolle.
•    Ausgangspunkt jeder Budget-Berechnung ist das verfügbare Nettoeinkommen Ihres Haushalts pro Jahr. Das schließt alle Gehälter, Sozialleistungen wie Kindergeld und andere Einkunftsarten, etwa aus Kapitalanlagen oder Vermietung, von allen Haushaltsmitgliedern mit ein.
•    Finanzexperten raten, dass Sie maximal 30 Prozent dieses Einkommens für Wohnkosten ausgeben sollten. Wie hoch diese Summe bei Ihnen ist, können Sie leicht selbst ausrechnen, indem Sie Ihr verfügbares Nettoeinkommen mal 0,3 multiplizieren.
•    Die Wohnkosten sind aber mehr als nur eine Monatsrate für den Immobilienkredit. Haus- und Wohnungsbesitzer sollten etwa eine Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen einplanen. Als Faustregel können Sie dafür ein Prozent des Kaufpreises ansetzen. Hinzu kommen Grundsteuer und eine Gebäudeversicherung. Besitzer von Eigentumswohnungen zahlen zudem meist noch Hausgeld. Das wiederum überschneidet sich aber mit der Instandhaltungsrücklage. Insgesamt sollten Sie so mit 1,25 Prozent Nebenkosten vom Immobilienwert rechnen.
•    Das erschwert die Budgetplanung: Die laufenden Kosten hängen vom Immobilienwert ab, den Sie erst berechnen wollen. Schließlich hängen sie vom Wert der Immobilie ab, den Sie aber wiederum über Ihr Budget erst berechnen wollen. Aber auch für diesen Fall gibt es Faustregeln: Durchschnittlich machen Nebenkosten rund 17 Prozent der Wohnkosten aus. Wer vorsichtiger sein will, kann mit 20 Prozent rechnen. Diesen Prozentsatz müssen Sie also von Ihrem in Schritt 2 errechneten Budget abziehen. Der Wert, der jetzt stehenbleibt, ist die maximale Summe, die Sie für einen Immobilienkredit jährlich aufwenden können.
•    Wie hoch die daraus resultierende maximale Kreditsumme ist, hängt wiederum vom Zinssatz ab. Durchschnittlich verlangen Banken laut dem Finanzierer Interhyp derzeit 4,2 Prozent. Das gilt für Kredite mit 15-jähriger Zinsbindung. Im Einzelfall können die Zinsen aber andere Werte annehmen.
•    Die letzte Variable, die Sie kennen müssen, ist die Laufzeit des Kredits. Sie richtet sich zum einen danach, wie viel Zeit Sie noch vor dem Ruhestand haben, den Kredit abzubezahlen. Zum anderen richtet sie sich aber auch danach, wie lange Sie den Kredit abbezahlen wollen. Üblich sind Zeiträume von 20 bis 30 Jahren.
Daraus berechnen Sie jetzt die maximal finanzierbare Kreditsumme. Dafür gibt es folgende, mehrstufige Formel:
Schritt 1: A = (1 + jährliche Zinsrate) hoch (Laufzeit in Jahren mal -1)
Schritt 2: B = (1 – A) / jährliche Zinsrate (z.B. 0,042 für 4,2 Prozent)
Schritt 3: Kreditsumme = Jährliche Rate * B
Kennen Sie Ihre maximale Kreditsumme, müssen Sie noch entscheiden, wie viel des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten Sie damit finanzieren wollen. Typischerweise finanzieren Käufer in Deutschland 80 Prozent der Kosten über einen Kredit und zahlen 20 Prozent als Eigenanteil direkt.

So hoch ist Ihr maximales Immobilienbudget:
Gerechnet mit durchschnittlichen Kauf- und Wohnnebenkosten, 20 Prozent Eigenanteil und einem Kredit über 25 Jahre Laufzeit mit 4,2 Prozent jährlichen Zinsen. Alle Werte gerundet.

Nettoeinkommen        Kreditsumme Eigenanteil     Kaufpreis

20.000                         76.000             19.000             85.000

25.000                         95.000            24.000            107.000

30.000                       115.000             29.000           129.000

35.000                       133.000             33.000           149.000

40.000                       153.000            38.000            171.000

45.000                       171.000            43.000            192.000

50.000                       191.000            48.000             214.000

55.000                       210.000            53.000             235.000

60.000                       228.000            57.000             255.000

65.000                       248.000            62.000             277.000

70.000                       266.000            67.000             298.000

75.000                       286.000            72.000             320.000

Da das jetzt alles sehr theoretisch war, hier ein paar konkrete Beispiele. Nehmen wir zuerst einen Single mit 52.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr ohne weitere Einkünfte. Das entspricht in etwa dem mittleren Einkommen eines deutschen Arbeitnehmers. Er ist nicht in der Kirche, hat keine Kinder und zahlt den durchschnittlichen Zusatzbeitrag zur Krankenkasse. Netto bleiben ihm 33.346 Euro pro Jahr.
Davon kann er 30 Prozent für die Wohnausgaben nutzen. Das sind fast genau 10.000 Euro. 17 Prozent davon ziehen wir für Nebenkosten ab. Es bleiben also noch 8300 Euro. Unser Beispiel-Single möchte davon jetzt einen Kredit zum durchschnittlichen Zinssatz über 25 Jahre abschließen. Seine maximale Kreditsumme berechnet er also so:
A = (1 + 0,042) hoch (-25) = 0,3575
B = (1 – 0,3575) / 0,042 = 15,2976
Kreditsumme = 8300 Euro * 15,2976 = 126.970 Euro

Er könnte also 126.970 Euro als Kredit aufnehmen. Deckt der 80 Prozent der Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten ab, könnten diese 158.712 Euro betragen. Die Differenz von 31.742 Euro wäre der Eigenanteil.
Von dieser Summe muss unser Beispiel-Single noch die Kaufnebenkosten abziehen, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu berechnen, die er sich leisten kann. Die Nebenkosten bestehen aus:
•    Grunderwerbsteuer. Sie liegt aktuell zwischen 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen.
•    Maklerprovision. Sie liegt in der Regel bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Käufer und Verkäufer teilen die Kosten, so dass Sie mit 2,98 bis 3,57 Prozent zur Kasse gebeten werden.
•    Notarkosten und Grundbucheintrag. Diese Kosten sind bundeseinheitlich geregelt. Sie betragen zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Anteil hängt vom Kaufpreis ab.
Insgesamt muss unser Beispiel-Single also je Region mit 8 bis 12,1 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen. Nehmen wir für das Beispiel den Durchschnittswert, wären das 21.100 Euro. Das bedeutet, sein Eigenheim dürfte maximal 143.630 Euro kosten.

Wer in einer Top-Sieben-Stadt leben will, zahlt viel mehr.
Landkreise und Mittelstädte sind im Schnitt am günstigsten. Alleinstehende können sich hier eine 68 Quadratmeter große Wohnung im Schnitt ab einem Nettoeinkommen von 46.000 Euro im Jahr leisten. Das entspricht einem Bruttoeinkommen von circa 74.000 Euro im Jahr. Für Familien geht es auf 92.000 Euro brutto und rund 66.000 Euro verfügbares Nettoeinkommen für 100 Quadratmeter nach oben.
In Großstädten außerhalb der sieben größten Immobilienmetropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart liegen die Werte bei durchschnittlich 51.000 Euro netto und 87.000 Euro brutto für Alleinstehende sowie 108.000 Euro brutto und 75.000 Euro netto für Familien.
Wer in einer Top-Sieben-Stadt leben will, muss tief in die Tasche greifen. Singles brauchen hier netto durchschnittlich 96.000 Euro, was 173.000 Euro brutto entspricht. Familien brauchen netto sogar 141.000 Euro, was brutto etwa 236.000 Euro entspricht.