Eigenkapital: Ohne Erbe kein Wohneigentum

Der Traum vom Eigenheim scheitert immer häufiger nicht am Einkommen, sondern am fehlenden Eigenkapital, denn Käufer müssen heute deutlich mehr Ersparnisse mitbringen als noch vor wenigen Jahrzehnten.
Eine Studie von Hüttig & Rompf zeigt, dass die Eigenkapitalquote seit der Zinswende deutlich gestiegen ist, während sich die monatliche Belastung spürbar erhöht hat. Die Eigenkapitalquote von Selbstnutzern erhöhte sich von etwa 20 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 auf rund 27 Prozent im Jahr 2025. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt auch das Kiel Institut. Demnach benötigen Haushalte heute mehr als drei Jahresgehälter als Eigenkapital und müssen bei einer Sparquote von 20 Prozent rund 14 Jahre dafür zurücklegen. In den 1980er-Jahren reichte im Schnitt das 1,7-Fache eines Jahresgehalts. Haupttreiber sind hohe Kaufpreise und gestiegene Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer. Experten fordern daher Reformen, um die Einstiegshürden zu senken.

Was Immobilien-Käufer 2026 bei den Bauzinsen erwartet.

Wer 2025 auf einen Einbruch des deutschen Immobilienmarktes gehofft hat, hat verloren. Der Markt hat eine erstaunliche Anpassungsfähigkeit bewiesen. Trotz unterjährig gestiegener Bauzinsen, die mittlerweile wieder an der Vier-Prozent-Marke kratzen, ist das Finanzierungsvolumen um satte 20 Prozent gestiegen.

Die Zinswende fällt aus – gewöhnen Sie sich an die „neue Normalität“

Die erste Jahreshälfte 2026 wird kaum Entlastung bringen. Vieles spricht für eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen im Korridor von 3,5 bis 4,0 Prozent. Die Hoffnung auf eine Rückkehr zu den paradiesischen Zuständen der Niedrigzinsphase ist unbegründet.

Warum ist das so? Die Zinspause der Europäischen Zentralbank (EZB) und die jüngsten Inflationsdaten deuten auf eine längere „Stabilitätsphase“ hin. Das bringt so manchen Haushalt der EU-Mitglieder unter Druck. Entsprechend sehen wir bei der zehnjährigen Bundesanleihe – dem wichtigsten Taktgeber für deutsche Hypothekenzinsen – aufgrund der steigenden Staatsverschuldung eher Aufwärtsdruck. Wer jetzt auf fallende Zinsen spekuliert, riskiert, am Ende noch teurer zu finanzieren.

Dass trotz dieses Zinsniveaus wieder mehr finanziert wird, hat einen simplen, aber schmerzhaften Grund: die Mieten. Die Schere zwischen monatlicher Mietbelastung und der Rate für das Eigenheim schließt sich mehr und mehr.

Das mangelnde Angebot an Neubauten deckt die Nachfrage bei Weitem nicht. Bereits im dritten Quartal 2025 verteuerten sich Neubauwohnungen um durchschnittlich 3,4 Prozent, in den Metropolen teils noch stärker. Wer jetzt zögert, zahlt 2026 vermutlich nicht weniger Zinsen, aber einen höheren Kaufpreis.

Der Weg ins Eigenheim führt 2026 nicht mehr über „billiges Geld“, sondern über smarte Planung. Wer heute Top-Konditionen will, muss der Bank Sicherheit bieten. Eigenkapital ist dabei Trumpf. Je mehr eigenes Geld fließt, desto geringer das Risiko für die Bank.

Finanzierungen scheitern oft an unvollständigen Unterlagen oder verzögern sich. Banken schauen heute genauer hin, besonders bei der Energieeffizienz und der Herkunft des Eigenkapitals. Wer hier seine Hausaufgaben nicht macht, verliert im Wettlauf um die Traumimmobilie gegen besser vorbereitete Käufer. Ein Finanzierungszertifikat, das man über seinen Baufinanzierungsvermittler bekommt, kann hilfreich sein.

So sehr sich der Markt stabilisiert, so sehr ist die Politik gefordert. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, kein Luxusgut. Damit der Traum vom Eigenheim auch für jüngere Erstkäufer 2026 nicht platzt, brauchen wir mehr als Lippenbekenntnisse.

Notwendig ist die konsequente Umsetzung der im „Bauturbo“ angedachten Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren. Wir brauchen staatliche Bürgschaften für die Finanzierung von Bauträgern, damit wieder gebaut wird, und einen massiven Ausbau der KfW-Neubauförderung.

2026 wird kein Jahr für Zocker, sondern für Realisten. Die Marktrealität hat sich geändert, aber sie ist robust. Wer solide plant, Eigenkapital mobilisiert und Konditionen vergleicht, findet auch in diesem Umfeld seinen Weg in die eigenen vier Wände. Auf bessere Zeiten zu warten, könnte sich 2026 als teurer Fehler erweisen.

Baufinanzierung: Setzt Abwärtstrend bei Kreditsumme ein?

Die Darlehenssumme, die sich Immobilienkäufer von der Bank für die Baufinanzierung leihen, ist im Februar 2025 gegenüber dem Vormonat gesunken. Im Dezember 2024 lag sie noch auf einem Höchststand. Ob damit nun ein Abwärtstrend eingeläutet wird, bleibt laut Kreditvermittler Dr. Klein abzuwarten.

Der Kreditvermittler Dr. Klein hat neue Daten des Trendindikator Baufinanzierung (DTB) veröffentlicht zu aktuellen Entwicklungen bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Während die Trendlinie der Darlehenshöhe 2024 konstant nach oben zeigte, ist sie nun gesunken. Im Februar nahmen Immobilienkäufer im Schnitt 312.000 Euro für den Erwerb ihres Eigenheims auf. Das sind 7.000 Euro weniger als im Dezember des Vorjahres und 4.000 Euro weniger als im Januar.

Ob hiermit bereits ein Abwärtstrend einsetzt, bleibt laut Kreditvermittler Dr. Klein abzuwarten. Denn die momentane Darlehenssumme liegt immer noch 18.000 Euro über dem Wert des Vorjahresmonats: Im Februar 2024 betrug die durchschnittliche Kredithöhe 294.000 Euro.
Beleihungsauslauf bewegt sich weiter auf hohem Niveau

Beim Beleihungsauslauf schwankt seit Jahresbeginn in einem gewissen Korridor mit einer Spanne zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert von lediglich 1,7 %. Im Februar dieses Jahres beträgt der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie 86,78 %. Er liegt somit fast genauso auf de Niveau von Januar, da waren es 86,74 %. Auch im Februar des vergangenen Jahres war das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital ähnlich: Hier lag der Beleihungsauslauf bei 86,37 %.

Tilgung weiterhin gering

Die anfängliche Tilgung beträgt im Februar 2025 genau wie bereits im Januar 1,73 %. Im Vorjahresmonat tilgten Immobilienkäufer ihren Kredit mit einem Satz von 1,82 %. In den Folgemonaten bewegte sich der Wert dann immer unterhalb der Marke von 1,8 %.

Der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen war zu Jahresbeginn noch rückläufig. Nun hat sich die Quote der Förderkredite wieder erhöht, und zwar von von 7,77 % im Januar auf 7,86 % im Februar.
Wie der Kreditvermittler Dr. Klein weiter mitteilt, ist die sogenannte Standardrate für eine „Musterfinanzierung“ mit 300.000 Euro Darlehenssumme, 2 % Tilgung, 80 % Beleihungsauslauf und zehnjährige Zinsbindung in den vergangenen sechs Monaten relativ konstant im Korridor zwischen 1.395 Euro und 1.350 Euro geblieben. Im Februar des Vorjahres lag die Standardrate noch bei 1.440 Euro.

Bei der Zinsbindung hat sich zuletzt wenig getan. Im Februar sicherten sich Darlehensnehmer den aktuellen Zins für zehn Jahre und zehn Monate. Das ist ein etwas geringere Zeitrahmen als im Januar. Gegenüber Februar 2024 hat sich die Dauer der Zinsbindung um vier Monate verkürzt. Eine Zinsfestschreibung von über zehn Jahren zeige laut Dr. Klein aber nach wie vor, dass Kreditnehmern in Deutschland Planbarkeit und die Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko wichtig ist.
Das sind wirklich positive Nachrichten für Immobilienkäufer! Die gesunkenen Bauzinsen bieten eine hervorragende Gelegenheit, um von günstigeren Kreditkonditionen zu profitieren. Der aktuelle Zinssatz von 3,57 Prozent für zehnjähriges Baugeld ist im Vergleich zu früheren Zeiten attraktiv und kann, je nach Kredithöhe, zu erheblichen Einsparungen führen. 

Ist 2025 ein gutes Jahr, um sich endlich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen?

Bauzinsen: Aktuell bei ca. 3,5 bis 4% p. a., stabile Erwartung für 2025
Und worauf kommt es wirklich an, wenn Sie Ihren Immobilientraum 2025 umsetzen oder zumindest vorbereiten wollen?
Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, der Index misst die Preisentwicklung sowohl für Neubauten als auch für bestehende Immobilien.
Laut dem Häuserpreisindex sind die Preise zwischen Mitte 2022 und Oktober 2024 um etwa 11% gesunken.
Günstig sind Immobilien damit noch nicht: Die Preise liegen immer noch um gut die Hälfte über denen von 2015. Eine Wohnung, die Sie 2015 noch für €200.000,- kaufen konnten, kostet knapp zehn Jahre später also eher € 300.000,-
Allerdings zeigen diese Zahlen nur das allgemeine Preisniveau. Je nach der Entwicklung von Wirtschaft und Bevölkerung kann es in Ihrer Wunschregion oder -stadt ganz anders aussehen. Ob die Preise also auch in der Region gesunken sind, die für Sie interessant ist, erfahren Sie erst, wenn Sie die Angebote durchforsten.

Wie teuer oder günstig sind Baukredite?

In der ersten Jahreshälfte 2022 gab es den großen Zinsschock bei Immobilienkrediten: Die Zinsen stiegen von etwa 1% auf etwa 4% pro Jahr. Je €100.000,- an Kredit mussten Sie schlagartig mit etwa €3.000,- im Jahr mehr an Zinsen rechnen. Zum Glück setzte sich diese Entwicklung in den Jahren 2023 und 2024 nicht weiter fort.
Stattdessen ging es sogar ein gutes Stück nach unten. Im Januar 2025 müssen Sie mit Zinsen zwischen 3,5% und 4% pro Jahr rechnen, je nachdem, wie viel Kredit Sie benötigen und wie lange Sie die Zinsen festschreiben möchten.

Kann 2025 also Ihr Immobilienjahr werden?

Gesunkene Preise, stabile Zinsen: Insgesamt finden Sie im Jahr 2025 also wieder etwas bessere Bedingungen vor als 2023 oder 2024.
Wenn Sie also schon länger vom Eigenheim träumen, lohnt es sich im Jahr 2025, die Zahlen ernsthaft zu prüfen.
Ob 2025 am Ende Ihr Immobilienjahr wird, haben Sie zum großen Teil selbst in der Hand.
Preis der Immobilie: Hier können Sie am meisten selbst entscheiden. Lage, Größe und Zustand der Immobilie bestimmen weitgehend den Preis.
Und vergessen Sie nicht: Die Preise auf den Immobilienportalen sind erst einmal nur Wunschpreise.
Einkommen: Wie kreditwürdig Sie sind und was Sie sich leisten können, hängt von Ihrem Einkommen ab.
Eigenkapital: Als Faustformel gilt: 20% des Kaufpreises sollten Sie mitbringen.

Deutsche sparen lieber für den Konsum als fürs eigene Haus

Weniger Menschen wollen für eine eigene Wohnimmobilie sparen als noch vor einem Jahr. Bei bestimmten Altersgruppen ist das besonders deutlich.
Das Interesse, für eine eigene Wohnimmobilie zu sparen, sinkt dagegen. Das zeigt eine aktuelle Umfrage der privaten Bausparkassen zu den Sparzielen der Bundesbürger. Deren Ergebnisse liegen Handelsblatt Inside Energie & Immobilien exklusiv vorab vor.
Nur noch 33 Prozent der Befragten nennen Wohneigentum als Sparziel – ein Rückgang um zehn Prozentpunkte im Vergleich zum Sommer des Vorjahres, schreibt der Verband der privaten Bausparkassen (VdPB). Statt für Immobilien legen die Menschen zunehmend Geld für die Altersvorsorge (60 Prozent) und den Konsum (44 Prozent) zurück. Kapitalanlage liegt mit 34 Prozent auf Platz drei, während Wohneigentum auf Platz vier zurückfällt.
Besonders die jüngere Altersgruppe spart kaum noch für das eigene Zuhause. Das zeigt die repräsentative Befragung des Instituts Kantar von mehr als 2000 Bürgern über 14 Jahre. Der Verband der privaten Bausparkassen gibt sie dort regelmäßig in Auftrag. Bereits Ende 2024 zeichnete sich ab, dass das Interesse am Sparen für Wohneigentum in Deutschland deutlich schwindet. (Handelsblatt-Simone Gröneweg) 

Banken vergeben im ersten Halbjahr 2025 deutlich mehr Kredite

Nach längerer Zurückhaltung nehmen Verbraucher wieder vermehrt Immobilienkredite auf. Die Nachfrage variiert jedoch stark zwischen den Segmenten. Vor allem ein Bereich profitiert.
Frankfurt. Der Traum vom Eigenheim gewinnt wieder an Kraft: Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung haben in diesem Jahr bisher deutlich mehr Menschen Kredite für Wohnimmobilien beantragt. Im ersten Halbjahr vergaben Banken neue Finanzierungen für Häuser und Wohnungen in Höhe von 70,1 Milliarden Euro – etwa 17 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Montag mitteilte.

Die Daten errechnete der Verband anhand der Zahlen seiner Mitgliedsinstitute. Dazu gehören wichtige Kapitalgeber wie die Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen.

Die Darlehen verteilen sich allerdings ungleichmäßig auf die verschiedenen Sektoren. Kredite für Wohnimmobilien deutlich im Plus.

Insbesondere die Finanzierung von Wohnimmobilien treibt die positive Entwicklung des Neugeschäftsvolumens an. Die Kreditvergabe für den Bau und den Erwerb von Wohnungen und Häusern stieg laut VDP von Januar bis Juni 2025 deutlich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gab es einen Anstieg von 22 Prozent auf 46 Milliarden Euro.

„Die Belebung auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt hält weiter“, sagt Jens Tolckmitt, VDP-Hauptgeschäftsführer. „Treiber waren insbesondere die starke Wohnraumnachfrage und der hohe Anlagedruck.“

Besonders gesucht: Kredite für Mehrfamilienhäuser

Im ersten Halbjahr verzeichneten alle Wohnsegmente deutliche Zuwächse im Kreditgeschäft – besonders stark jedoch bei Mehrfamilienhäusern. In diesem Sektor stieg das Kreditvolumen in den ersten sechs Monaten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 30,3 Prozent; das Finanzierungsvolumen betrug insgesamt 11,6 Milliarden Euro.

Die Darlehen für Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhten sich im ersten Halbjahr um 21,9 Prozent: Das Volumen der Darlehen belief sich auf 22,8 Milliarden Euro.
Etwas geringer fiel die Kreditnachfrage nach Eigentumswohnungen aus, die im Vergleich zum Vorjahr um 17,7 Prozent auf ein Volumen von 9,3 Milliarden Euro anstieg.

Weniger Impulse für Gewerbeimmobilien

Das Kreditgeschäft für Gewerbeimmobilien hat sich ebenfalls erholt, bleibt jedoch vergleichsweise schwächer. So vergaben die Banken in den ersten sechs Monaten Darlehen für Gewerbeimmobilien im Umfang von 24,1 Milliarden Euro. Das entspricht einem Plus von 8,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Knapp die Hälfte davon entfiel mit 11,8 Milliarden Euro auf Büroimmobilien, deren Darlehensvolumen – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum – mit plus 1,7 Prozent aber nur unterdurchschnittlich zunahm.

Aussichten für das zweite Halbjahr: „Wir rechnen damit, dass sich die Entwicklungen des ersten Halbjahrs auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen werden“, sagt Tolckmitt. Das Wachstum werde sich dabei weiter vor allem aus der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen speisen.

Seit Beginn des Jahres haben sich die Wohnimmobilienpreise stabilisiert, zuletzt zogen die Preise kräftig an. Die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite haben sich zuletzt leicht auf durchschnittlich rund 3,7 Prozent erhöht. Mittel- bis langfristig halten Experten eine moderate Steigerung der Zinsen für wahrscheinlich, sofern sich die wirtschaftliche Erholung fortsetzt. 

Hausverkauf ohne teure Entschädigung der Bank

Wer seine Immobilie verkauft, die noch über einen laufenden Kredit abbezahlt wird, muss oft tief in die Tasche greifen: Banken verlangen dann eine Vorfälligkeitsentschädigung. Doch genau diese Zusatzkosten entfallen derzeit in vielen Fällen. Grund dafür ist ein überraschender Zinstrick, der den Banken die Argumentationsgrundlage nimmt.
Normalerweise müssen Kreditnehmer bei vorzeitiger Kündigung ihres Baukredits der Bank einen Zinsverlust ausgleichen. In der aktuellen Lage ist das jedoch häufig nicht nötig, weil die Banken heute höhere Zinsen verlangen können als zum Zeitpunkt der alten Kreditvergabe – den Geldinstituten entsteht also kein Schaden. Urteile des Bundesgerichtshofs stärken zudem die Position der Verbraucher und verpflichten Banken, Sondertilgungsmöglichkeiten einzurechnen oder intransparente Klauseln zu kippen. Wer seine Immobilie verkauft, sollte die Berechnung der Bank unbedingt prüfen und Vergleichsrechner nutzen. So lassen sich leicht fünfstellige Summen sparen und der Weg in ein neues Zuhause wird deutlich günstiger.