Studie zeigt: Hoher CO₂-Ausstoß senkt Immobilienpreise
Je weniger CO₂ ein Gebäude verursacht, desto höher ist sein Wert. Eine neue Studie zeigt, dass energieeffiziente Immobilien teurer verkauft werden können, während Häuser mit hohem Ausstoß an Marktwert verlieren. Das Analyseunternehmen Wüest Partner hat dafür 766 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin ausgewertet. Das Ergebnis: Für jedes zusätzliche Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr sinkt der Preis im Schnitt um zwei Euro. Effiziente Gebäude erreichen dagegen Preisaufschläge von bis zu 5 Prozent. Besonders neue oder sanierte Häuser schneiden gut ab, während ältere Objekte mit schlechter Energiebilanz im Wert fallen. Die Studie zeigt, dass Energieeffizienz zu einem wichtigen Faktor bei der Immobilienbewertung geworden ist.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte geben an, wie viel ein Quadratmeter unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Sie dienen also der Wertermittlung von Grundstücken und sind ein wichtiger Bestandteil bei Immobilienbewertungen.
Hier sind die wichtigsten Punkte, die sie aussagen:
Was ist ein Bodenrichtwert genau? Ein durchschnittlicher Lage Wert für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (sogenannter Bodenrichtwertzone).
Wird in Euro pro Quadratmeter (€ / m²) angegeben.
Bezieht sich nur auf den Boden, ohne Gebäude oder sonstige Aufbauten.
Was sagen Bodenrichtwerte aus?
Grundstückswert / Lagequalität:
Je höher der Wert, desto attraktiver oder gefragter ist die Lage (z. B. Innenstadt, gute Anbindung, Infrastruktur, ruhige Wohngegend etc.).
Marktorientierung
Der Wert basiert auf tatsächlichen Kaufpreisen aus der Region. Er ist also ein realitätsnaher Durchschnittswert.
Vergleichbarkeit: Ermöglicht es, verschiedene Grundstücke in unterschiedlichen Regionen objektiv zu vergleichen.
Richtwert:
Es ist ein Orientierungswert, kein fester Preis. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen – z. B. durch Besonderheiten des Grundstücks (Hanglage, Altlasten, Größe, Erschließung).
Wer ermittelt Bodenrichtwerte? Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, in der Regel auf kommunaler Ebene. Sie werten anonymisierte Kaufverträge aus und veröffentlichen die Werte meist alle zwei Jahre, teilweise jährlich.
Wo findet man Bodenrichtwerte? In Deutschland z. B. über das Portal BORIS-D
Was sagen die Bodenrichtwerte aus?
Bodenrichtwert: Was ist Ihr Grundstück wert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde oder eines bestimmten Gebietes. Er spiegelt den Wert des Grundstückes wider und wird in € pro m² Grundstücksfläche angegeben. Grundlage, um diesen Durchschnittswert zu bilden, sind die Kaufpreise der in diesem Gebiet liegenden Grundstücke.
Ist Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis? Nein, der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Boden in einer bestimmten Region. Davon abzugrenzen ist der Bodenwert, der den Wert eines Gesamtgrundstücks ohne die vorhandene Bebauung aufzeigt.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Grundstückswert innerhalb vordefinierter Zonen. Er wird aus den Kaufpreisen früherer Grundstücksverträge unter Beachtung lokaler Besonderheiten bei Lage und Zustand des Grundstücks von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt.
Um die korrekte Grundsteuer zu berechnen, spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle. Er gibt an, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden an einem bestimmten Standort wert ist und dient als Grundlage für die Berechnung der neuen Grundsteuer 2025.
Der Kaufpreis wird durch den Markt und die Kaufinteressenten bestimmt. Hilfreich sind Bodenrichtwerte beim Immobilienverkauf dennoch, denn bei der Bestimmung eines Angebotspreises werden sie letztendlich unter Beachtung der Marktdynamik eingepreist.
Woher weiß ich, wie viel ein Grundstück Wert ist?
Wie kann ich die Bodenrichtwerte einsehen? In Deutschland verfügen alle Orte über Bodenrichtwertkarten, die jeder Bürger einsehen kann. In einigen Bundesländern ist die Online-Ermittlung des Bodenrichtwertes kostenpflichtig.
Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, nutzen Sie entweder das Vergleichswertverfahren für selbst genutzte Objekte oder das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien. Alternativ kommt bei besonderem Bauzustand das Sachwertverfahren zum Einsatz. Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr und der Zustand des Grundstücks beeinflussen den Wert in allen Verfahren. Für eine präzise Schätzung ist oft das Gutachten eines zertifizierten Immobiliengutachters ratsam.
Berechnung Sachwert
Bodenwert. = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert. = 500 qm x 160 € = 80.000 €
Gebäudesachwert. = Bauwert (Gebäude + Garagen) - Altersabschlag in % = 208.000 € + 15.000 € minus Altersabschlag.
Sachwert gesamt. = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor. = (80.000 € + 133.800 €) x 1,3.
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird üblicherweise eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt.
Eine Immobilie mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren hat eine Alterswertminderung von 25%.
Ist ein hoher Bodenrichtwert besser?
Positive Auswirkungen auf den Bodenrichtwert haben beispielsweise eine gute Infrastruktur, die Lage in einem angesagten Stadtteil oder Grundstücksmerkmale wie Ausblick und Garten. Negativ dagegen wirken Faktoren wie die Nähe zu einer viel befahrenen Straße oder Belästigung durch Lärm.
Der größte Fehler beim Hausverkauf:
Den Makler zu wählen, der Ihnen den höchsten Verkaufspreis verspricht – oder selbst einen zu hohen Preis anzusetzen.
Warum das gefährlich ist:
Am Ende entscheidet nicht der Makler oder Sie, was Ihre Immobilie wert ist – sondern der Markt. Käufer zahlen nur, was sie als fair empfinden.
Was passiert bei einem zu hohen Preis:
Ihr Inserat bleibt monatelang ohne ernsthafte Anfragen. Nach einer Preissenkung können Interessenten den Preisverlauf sehen – das wirkt schnell „verzweifelt“.
Was passiert bei einem zu niedrigen Preis:
Sie bekommen viele Anfragen und profitieren von echter Nachfrage. Der Wettbewerb kann den Preis sogar nach oben treiben.
Das Risiko liegt also nicht im „zu niedrigen“, sondern im zu hohen Preis – und bei Maklern, die mit unrealistischen Versprechen locken.
Aber was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Der erste Schritt beim Verkauf ist eine objektive Wertermittlung. Nur so wissen Sie, welcher Angebotspreis realistisch ist.
In den letzten Jahren haben viele Immobilien enorme Wertsteigerungen erlebt – vielleicht ist auch Ihre mehr wert, als Sie denken.
Ein verborgenes Risiko mit schwerwiegenden Folgen:
Wer eine Immobilie kauft, vertraut darauf, dass die Statik sicher ist. Doch was, wenn tragende Wände entfernt und nur provisorisch ersetzt wurden – ohne Hinweis des Verkäufers? Ein aktuelles Urteil gibt Antworten.
Wenn in einem Wohnhaus tragende Wände entfernt und durch eine Stahlträgerkonstruktion ersetzt werden, muss der Verkäufer den Käufer darüber informieren – auch ohne Nachfrage. Verschweigt er diesen Eingriff in die Statik, gilt das als arglistige Täuschung und kann zur Annullierung des Kaufvertrags führen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) und gab der Klage eines Ehepaars aus Pirmasens auf Rückabwicklung des Immobilienkaufs statt.
Das Ehepaar erfuhr beim Kauf nicht, dass die Vorbesitzer ihr Wohnzimmer vergrößert und dabei tragende Wände im ersten Obergeschoss von einer ausländischen Firma entfernen ließen. Die Decke wurde nur provisorisch durch Eisenträger gestützt und später verblendet. Ein statischer Nachweis fehlte. Als die neuen Eigentümer Umbauten planten, entdeckte ein Statiker die unzulässige Konstruktion. Sie fochten den Kaufvertrag an – mit Erfolg.
Das OLG gab den Käufern Recht und verpflichtete die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe der Immobilie. Diese hätten ungefragt über den Eingriff in die Statik, das Fehlen eines Nachweises und die unbekannte ausländische Firma informieren müssen. Dies galt auch, wenn sie selbst an die Tragfähigkeit glaubten oder die Käufer das Haus mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten. Da die Statik für Sicherheit und Stabilität entscheidend ist, müssen solche Änderungen stets offengelegt werden.
Hausverkauf: Schadenersatz wegen unerwähnter Bleiwasserleitung
Das Landgericht Lübeck verurteilte den Verkäufer einer Immobilie wegen arglistiger Täuschung: In einer Wohnanlage waren noch Bleiwasserleitungen verbaut, die er verschwieg. Die Käuferin erhält Ersatz für Mietausfälle sowie künftige Sanierungskosten. Das Landgericht Lübeck (LG) hat einen Immobilienverkäufer mit 36 vermieteten Wohneinheiten zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt. Der Grund war eine arglistige Täuschung über verbaute Bleileitungen.
Verkäufer verschweigt Wasserleitungen aus Blei.
Ein Mann verkaufte eine Immobilie in Lübeck, in der überwiegend Wohnungen vermietet waren. Die Trinkwasserleitungen bestanden aus Blei, darüber informierte der Verkäufer die Käuferin nicht. Nach dem Erwerb ließ diese die Leitungen prüfen. Ergebnis: In mehreren Wohnungen überschritt der Bleigehalt des Trinkwassers den zulässigen Grenzwert.
Die Käuferin forderte daraufhin die Erstattung der Mietausfälle durch Mietminderungen sowie Ersatz künftiger Kosten, insbesondere für die Sanierung, die sich auf über 200.000 Euro beliefen. Der Verkäufer bestritt eine Pflichtverletzung und erklärte, er habe weder von Bleileitungen noch von erhöhten Bleiwerten gewusst. Laut seiner Darstellung stamme das Blei möglicherweise aus den Leitungen des Wasserversorgers.
Wasserleitungen aus Blei stellen Mangel dar
Das LG Lübeck gab der Käuferin Recht: Trinkwasserleitungen aus Blei stellen einen Mangel dar, über den der Verkäufer ungefragt aufklären muss. Das Gericht wertete aus, dass der Verkäufer sowohl von den Bleileitungen als auch den überschrittenen Grenzwerten wusste und dies bewusst verschwiegen habe. Zeugenaussagen und widersprüchliche Angaben des Verkäufers stützten die Entscheidung. Die Käuferin hat damit Anspruch auf Erstattung der entgangenen Mieten und auf Ersatz künftiger Schäden. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. (bh) LG Lübeck, Urteil vom 01.07.2025 – Az: 2 O 231/23
Verkauf von Bestandsimmobilien 2025
Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihre Immobilie jetzt zu verkaufen, bietet die aktuelle Marktsituation eine interessante Gelegenheit für Eigentümer. Aufgrund der Zurückhaltung auf dem Neubaumarkt ist die Nachfrage nach sofort beziehbaren Bestandsimmobilien gestiegen. Viele Käufer sind bereit, in solche Objekte zu investieren, solange Zustand, Lage und Preis stimmen.
Wenn Sie also überlegen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu veräußern, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein. Die Chancen auf einen zeitnahen und erfolgreichen Verkauf stehen gut.
Bestandsimmobilien die mit einem überschaubarem Sanierungsaufwand zeitgemäßes Wohnen ermöglichen, sind weiterhin gesucht.
Die Gründe für den Rückgang an Neubauten sind vielfältig: steigende Materialpreise, Fachkräftemangel und gestiegene Bauzinsen machen es für viele Bauherren schwierig, neue Projekte zu realisieren. Das führt dazu, dass Käufer, die früher auf Neubauten gesetzt hätten, nun verstärkt nach Bestandsimmobilien suchen.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie Sie von dieser Situation profitieren können und welchen Preis Ihre Immobilie aktuell erzielen kann, stehen wir Ihnen mit unserer 30jährigen Erfahrung gerne zur Verfügung. Lassen Sie uns gemeinsam die Möglichkeiten erkunden!
Rücktritt und Anfechtung des Kaufvertrages bei arglistiger Täuschung
Arglistige Täuschung bei Feuchtigkeitsschäden – BGH konkretisiert Anforderungen an Rücktritt und Anfechtung.
Selbst kleinere Mängel können erheblich sein, wenn sie die Funktionstüchtigkeit der Immobilie beeinträchtigen und zur Anfechtung und zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen. BGH, Beschluss vom 12.12.2024; IX ZR 28/23
Sachverhalt
Ein Immobilienkäufer erwarb eine gebrauchte Wohnimmobilie. Kurz nach der Übergabe stellte sich heraus, dass der Keller stark durchfeuchtet war und die Heizungsanlage erhebliche Mängel aufwies. Diese Umstände waren dem Verkäufer bereits vor Vertragsschluss bekannt – er hatte allerdings keine Angaben dazu im notariellen Kaufvertrag gemacht. Im Kaufvertrag war ein weitreichender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden, wie es bei gebrauchten Immobilien üblich ist. Der Käufer erklärte nachträglich die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung und zusätzlich den Rücktritt wegen Sachmängeln. Die Vorinstanzen hatten dem Käufer keinen Erfolg beschieden, da die Mängel nach Auffassung des Berufungsgerichts weder erheblich noch ausreichend dargelegt worden seien.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und stellt in seiner Entscheidung wichtige Grundsätze zum Schutz von Käufern klar. Ein vertraglicher Ausschluss der Sachmängelhaftung steht der Rückabwicklung des Vertrags nicht entgegen, wenn dem Verkäufer eine arglistige Täuschung vorwerfbar ist. Das bedeutet: Wer wesentliche Mängel kennt und sie bewusst verschweigt, kann sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Auch Mängel mit einem rechnerisch geringen Beseitigungsaufwand (z. B. unter 5 % des Kaufpreises) können erheblich sein – und damit zum Rücktritt berechtigen –, wenn sie die Nutzbarkeit oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie beeinträchtigen. Bei einem durchfeuchteten Keller, der z. B. als Lager oder Hobbyraum genutzt werden soll, ist dies regelmäßig anzunehmen. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist bei arglistig verschwiegener Mangelhaftigkeit auch ohne vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB) möglich. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Beseitigung aufgrund der Art des Mangels nicht zumutbar oder nicht zu erwarten ist. Der BGH erinnert außerdem daran, dass die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) innerhalb eines Jahres ab Kenntniserlangung über die Täuschung erfolgen muss (§ 124 BGB).
Fazit
Die Entscheidung des BGH stärkt die Rechtsposition von Immobilienkäufern erheblich. Verkäufer, die bekannte Mängel nicht offenlegen, setzen sich einem hohen Risiko aus – unabhängig davon, ob vertraglich ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Auf Käuferseite bedeutet das: Bei Verdacht auf verschwiegene Mängel sollte rasch gehandelt werden. Die Anfechtung ist fristgebunden, und ein Rücktritt erfordert die rechtzeitige Prüfung der Erheblichkeit des Mangels. Zugleich mahnt die Entscheidung zur besonderen Sorgfalt bei der Aufklärungspflicht: Verkäufer und deren Vertreter (Makler, Verwalter, Projektentwickler) müssen sicherstellen, dass alle bekannten Tatsachen mit Relevanz für die Kaufentscheidung proaktiv mitgeteilt werden.
Verbot von Bleirohren
Ab 01.2026 treten weitere Vorgaben der Trinkwasserverordnung in Kraft. Dann sind Bleileitungen und bleihaltige Leitungsteile endgültig verboten und müssen ausgetauscht oder stillgelegt werden – Regeln, Pflichten und Haftungsrisiken.
Die Novelle der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die am 23.6.2023 in Kraft getreten ist, sieht ein Verbot von Bleileitungen vor. Ab 01.2026 endet eine wichtige Übergangsfrist für vermietende Immobilieneigentümer: alle Bleirohre und bleihaltigen Teilstücke müssen vollständig entfernt oder stillgelegt werden.
Bei Verstößen gegen die Regeln drohen Bußgelder von bis zu 25.000,- Euro. Auch Schadensersatzansprüche wurden vor Gericht schon durchgesetzt.
Wann eine Fristverlängerung möglich ist:
Für Trinkwasserinstallationen, die im Eigenheim oder ausschließlich zum eigenen Gebrauch genutzt werden, kann die Frist zum Austausch oder für die Stilllegung auf Antrag bis zum 12.1.2036 verlängert werden, wenn eine Gesundheitsschädigung ausgeschlossen ist. Eine Fristverlängerung ist auch möglich, wenn bereits ein Auftrag an einen Installateur erteilt wurde, der aus Kapazitätsgründen erst nach dem 01.2026 ausgeführt werden kann.
Wird die Frist verlängert, muss der Immobilieneigentümer dem Amt jedoch mitteilen, wenn hinsichtlich der Nutzer der Trinkwasseranlage eine relevante Änderung eintritt. Das gilt etwa, wenn Minderjährige, Schwangere oder Frauen im gebärfähigen Alter als neue Mieter hinzukommen. Zudem muss dem Gesundheitsamt nach Ablauf der Frist die Entfernung oder Stilllegung der bleihaltigen Trinkwassersysteme schriftlich mitgeteilt werden.
Wohnungsverkauf: Offenbarungspflicht bei Bleileitungen
Verkäufer einer Wohnimmobilie trifft eine Offenbarungspflicht, wenn die Trinkwasserleitungen aus Blei sind. Schweigt der Verkäufer, ist er zum Schadenersatz verpflichtet, hat das Landgericht Lübeck entschieden.
Die Käuferin einer Wohnanlage mit 36 vermieteten Einheiten hatte nach dem Hinweis einiger Mieter die Wasserleitungen in der Wohnanlage untersuchen lassen. Dabei wurde festgestellt, dass der Bleigehalt des Trinkwassers oberhalb des zulässigen Grenzwertes lag. Einige Mieter haben wegen dieses Mangels die Miete gemindert. Die Käuferin verklagte den Verkäufer: Sie forderte Erstattung der Mietausfälle und den Ersatz künftiger Schäden. Für die Sanierung der Wasserleitungen veranschlagte sie Kosten in Höhe von mehr als 200.000 Euro.
Der Verkäufer machte geltend, die erhöhten Bleiwerte hätten die Ursache nicht in den verbauten Leitungen, sondern stammten aus den Leitungen des Wasserversorgers. Er selbst habe beim Verkauf des Objekts keine Kenntnis davon gehabt, dass die Wasserleitungen Blei enthielten.
Das Gericht gab der Klage der Käuferin in allen wesentlichen Punkten statt. Die bleihaltigen Leitungen wurden als schwerwiegender Mangel des Kaufobjekts bewertet. Trinkwasserleitungen aus Blei seien erwiesenermaßen gesundheitsschädlich. Der bei den Trinkwasserproben festgestellte Bleigehalt mit deutlich überschrittenen Grenzwerten stelle auch einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung berechtige.
Der Verkäufer habe diesen Umstand bewusst verschwiegen, was das Gericht als arglistige Täuschung durch Unterlassen bewertete. Der Verkäufer wurde zum Ersatz sämtlicher Schäden verurteilt, die der Käuferin infolge der unterlassenen Aufklärung der Klägerin entstanden sind und noch entstehen. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. (LG Lübeck, Urteil v. 1.7.2025, 2 O 231/23)
Was Vermieter von Wohnraum beachten müssen
Auch Stoffe wie Bisphenol A, Chlorat, Chlorit, Halogenessigsäuren (HAA-5) und das Toxin Microcystin-LR von Cyanobakterien müssen überwacht werden. Darüber hinaus senkt die TrinkwV die bestehenden Grenzwerte für die Schwermetalle Chrom und Arsen zeitlich versetzt ab.
Für Vermieter sind vor allem die verschärften Regelungen für Blei im Trinkwasser relevant. § 17 Absatz 6 TrinkwV schreibt vor:
'Stellt ein Wasserversorgungsunternehmen oder ein Installationsunternehmen fest, dass in einer Wasserversorgungsanlage Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von Trinkwasserleitungen aus dem Werkstoff Blei vorhanden sind, so hat es dies dem Gesundheitsamt unverzüglich schriftlich oder elektronisch anzuzeigen. Eine Anzeigepflicht […] besteht nicht, wenn das Vorhandensein von Trinkwasserleitungen oder Teilen davon aus dem Werkstoff Blei im Rahmen der Erfüllung eines Auftrags zu deren Stilllegung oder Entfernung festgestellt wird.'
Derzeit liegt der offizielle Grenzwert für Blei im Trinkwasser in Deutschland bei zehn Mikrogramm pro Liter (10 µg/l). Ab dem 12.1.2028 wird ein Grenzwert von fünf Mikrogramm pro Liter (5 µg/l) verbindlich.
Dem Umweltbundesamt zufolge sind Bleileitungen in Deutschland kaum noch in Gebrauch und finden sich maximal in Gebäuden, die vor 1973 errichtet wurden. Dennoch sollten Eigentümer, Betreiber oder Verwalter alte Leitungen beim nächsten Besuch vom SHK (Sanitär, Heizung, Klima) -Installateur prüfen lassen, ob sich nicht doch ein altes Bleirohr findet. Das müsste dann ausgetauscht werden.