Ende Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie umsetzen.
Für Millionen Wohnungen heißt das: mehr Sanierungen – und Unsicherheit um die Frage, wer am Ende zahlt.
Bis spätestens Ende Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umsetzen. Ziel ist, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um 16 Prozent sinkt. Besonders im Fokus stehen alte, schlecht gedämmte Häuser.
Eine pauschale Pflicht, jedes Haus sofort zu sanieren, gibt es zwar nicht. Aber über neue Gesetze, strengere Standards und Förderprogramme wird der Druck zunehmen. Wer ein energetisch schwaches Gebäude besitzt, wird sich mittelfristig kaum vor Modernisierungen drücken können.
Für Eigentümer heißt das: Der Druck dürfte zunehmen, Heizungen, Dämmung oder Fenster zu modernisieren. Für Mieter bedeutet es: Solche Umbauten dürften häufiger werden – und damit auch die Diskussionen über höhere Mieten.
Was energetische Sanierungen kosten können
Je nach Zustand des Gebäudes reichen die Investitionen von einigen zehntausend Euro bis in den sechsstelligen Bereich. Fassadendämmung, neue Fenster, Dachsanierung oder eine moderne Heizungsanlage summieren sich schnell.
Branchenverbände gehen davon aus, dass die Sanierungsquote deutlich steigen müsste, um die Klimaziele zu erreichen. Das würde Investitionen in Milliardenhöhe pro Jahr bedeuten. Für viele Vermieter stellt sich daher nicht nur die ökologische, sondern vor allem die wirtschaftliche Frage: Wer trägt die Kosten?
Das dürfen Vermieter umlegen
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Reparaturen oder der Austausch defekter Bauteile dienen dem Werterhalt. Diese Kosten muss der Vermieter grundsätzlich selbst tragen.
Anders sieht es bei energetischen Modernisierungen aus, etwa bei einer zusätzlichen Dämmung oder einer effizienteren Heiztechnik. Der Vermieter kann bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Beispiel 1: Kleineres Haus mit vier Wohnungen
Betragen die Modernisierungskosten 80.000 Euro, sind acht Prozent davon 6400 Euro pro Jahr. Bei vier Wohnungen entspricht das 1600 Euro pro Jahr je Wohnung – also rund 133 Euro pro Monat.
Hier zeigt sich: Weniger Wohnungen bedeuten höhere Belastung pro Mieter.
Beispiel 2: Mittleres Mehrfamilienhaus
Kostet die Modernisierung 120.000 Euro, sind es bei acht Prozent pro Jahr 9600 Euro jährlich. Hat das Haus sechs gleich große Wohnungen, entfallen rechnerisch 1600 Euro pro Wohnung und Jahr – also ebenfalls rund 133 Euro pro Monat zusätzlich.
Beispiel 3: Größeres Haus mit zehn Wohnungen
Liegen die Kosten bei 250.000 Euro, ergeben acht Prozent 20.000 Euro jährlich. Verteilt auf zehn Wohnungen wären das 2000 Euro pro Jahr und damit rund 167 Euro monatlich pro Wohnung.
Allerdings gilt:
Fördermittel müssen vorher abgezogen werden, die tatsächliche Umlage kann also geringer ausfallen
Es gibt gesetzliche Begrenzungen pro Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums.
Die Maßnahme muss korrekt angekündigt werden. Fehler bei der Ankündigung oder Berechnung können dazu führen, dass die Erhöhung angreifbar ist.
Selbst wenn die 8-Prozent-Rechnung eine hohe Erhöhung ergibt, greift ein gesetzlicher Deckel: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete pro Quadratmeter nur um maximal drei Euro steigen – bei günstigen Wohnungen sogar nur um zwei Euro.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Mit Blick auf den Mai-Termin lohnt sich für Mieter besondere Aufmerksamkeit. Drei Punkte sind zentral:
Wurde die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt mit Beginn, Dauer und erwarteter Mieterhöhung?
Wurden nur echte Modernisierungskosten angesetzt oder sind Reparaturen 'mit eingepreist'?
Wurden staatliche Zuschüsse berücksichtigt? Diese müssen die umlagefähigen Kosten mindern.
Während energetischer Modernisierungen ist die Mietminderung für drei Monate gesetzlich ausgeschlossen. Danach kann sie – je nach Beeinträchtigung – wieder möglich sein.
In besonderen Fällen können Mieter sich auf eine unzumutbare Härte berufen, etwa wenn die Erhöhung wirtschaftlich nicht tragbar ist. Ob das greift, hängt vom Einzelfall ab.
Finanzamt beteiligt sich, aber anders als Mieter
Für Vermieter gibt es neben der Umlage noch einen zweiten Hebel: die Steuer.
Der Erhaltungsaufwand kann bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten abgesetzt werden – entweder sofort oder verteilt über mehrere Jahre. Werden durch umfangreiche Maßnahmen Herstellungskosten ausgelöst, läuft die Entlastung über die Abschreibung.
Das bedeutet: Während Mieter die Belastung oft direkt spüren, verteilt sich die steuerliche Entlastung für Vermieter über mehrere Jahre.
Energieausweise werden sichtbarer
Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie werden Energieausweise EU-weit vereinheitlicht. Künftig gilt eine Skala von A bis G. Wer verkauft oder neu vermietet, muss die Effizienzklasse offenlegen.
Für Mieter kann das ein zusätzlicher Orientierungspunkt sein: Eine schlechte Klasse deutet auf hohe Heizkosten und potenziellen Modernisierungsbedarf hin.
Was der Mai-Termin konkret bedeutet
Der Stichtag im Mai 2026 ist kein Abrissdatum für alte Gebäude. Aber vieles spricht dafür, dass er den Beginn einer neuen Phase markiert: Nationale Regeln werden verschärft, Nachweispflichten präzisiert, Förderbedingungen angepasst.
Für Vermieter heißt das: Investitionen strategisch planen, Kosten sauber trennen, Förderungen nutzen.
Für Mieter heißt es: Unterlagen prüfen, Berechnungen kontrollieren und eigene Rechte kennen. Sicher ist: Die energetische Sanierung wird in den kommenden Jahren zum Normalfall werden.
Energiegesetz (GEG)
2024: Das umstrittene Heizungsgesetz ist in Kraft. Welche Heizung dürfen Eigentümer nun noch einbauen? Mit der Änderung des Gebäudeenergiegesetzes 2023 (GEG) soll auch kommunale Wärmeplanung (KWP), das sogenannte Wärmeplanungsgesetz, eine wichtige Rolle für die Klimaneutralität bis 2045 spielen.
Heizungsgesetz im Bundestag beschlossen.
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes wurde am 8. September 2023 im Bundestag beschlossen. Vorangegangen war ein langes Ringen um die inhaltlichen Eckpunkte des Heizungsgesetzes. Die Ampel-Regierung einigte sich schließlich im Papier „Leitplanken der Ampel-Fraktionen zur weiteren Beratung des Gebäudeenergiegesetzes“ was seit 1. Januar 2024 gilt.
Wie sieht das neue Gebäudeenergiegesetz aus?
Im Grundsatz muss jede neu eingebaute Heizung zu 65% durch erneuerbare Energien betrieben werden. Außerdem ist das Heizungsgesetz mit dem Ausbau der Fernwärme verknüpft. Dazu müssen alle Kommunen verpflichtend eine Wärmeplanung aufstellen.
Doch nicht überall und für jedes Gebäude gelten die Regelungen des neuen Gebäudeenergiegesetzes auch ab 2024.
Was gilt für Neubauten laut dem Heizungsgesetz?
Neubauten in Neubaugebieten müssen bereits ab 2024 zu 65% mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Stehen Neubauten nicht in einem Neubaugebiet dürfen Gasheizungen unter der Voraussetzung verbaut werden, dass sie auf Wasserstoff oder Gas aus Biomasse umgestellt werden können.
Liegt neben dem Wärmeplan auch ein Plan für ein klimaneutrales Gasnetz vor, können Gasheizungen ebenfalls trotz der neuen Vorgaben noch eingebaut werden.
Ab wann gilt das Heizungsgesetz für Bestandsgebäude?
In Zukunft soll in Deutschland klimafreundlicher geheizt werden.
Für Bestandsgebäude einigte sich die Ampel auf eine schrittweise Einführung der Änderungen: Erst, wenn die Kommune einen Wärmeplan – inklusive klimaneutraler Wärmeversorgung – vorlegt, gelten die Vorgaben durch das Heizungsgesetz. Dies gilt auch für kleinere Gemeinden, sie bekommen für die Aufstellung ihrer Wärmeplanung allerdings mehr Zeit.
Bis eine kommunale Wärmeplanung steht, gilt für alle:
• Wärmepumpen, Solarthermie, Stromdirektheizungen, bei gut gedämmten Gebäuden, oder auch Ölheizungen, zur Unterstützung einer Wärmepumpe, dürfen ebenfalls genutzt werden.
• Auch Holzkamine und Pelletheizungen können genutzt werden – im Bestand sowie im Neubau – wenn sie auf das 65% Ziel einzahlen.
Gasheizungen dürfen weiter eingebaut werden, wenn sie grundsätzlich auf Wasserstoff umgerüstet werden können. Wer sich ab 2024 eine neue Gasheizung einbauen lassen will, ist verpflichtet sich beraten zu lassen. Für ältere Gasheizungen soll es außerdem Übergangsfristen für den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energien geben. Bis zur Vorlage einer Wärmeplanung können auch neue Gasheizungen eingebaut werden. Gibt es künftig aber keine Anschlussmöglichkeit an ein Wasserstoffnetz, müssen die Gasheizungen schrittweise umgerüstet werden. Es gilt dann:
• Ab 2029 ein Anteil von mindestens 15% Biogas oder Wasserstoff
• Ab 2035 sollen 30% Energie von Biogas oder Wasserstoff kommen
• Ab 2040 müssen auch diese Heizungen bis zu 60% mit Biogas oder Wasserstoff betrieben werden.
Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ebenfalls getauscht werden. Das gilt schon seit dem GEG 2020.
Welche Übergangsfristen gelten durch das Heizungsgesetz zur Umrüstung?
Defekte Heizungen in Bestandsgebäuden können grundsätzlich repariert und weiterbetrieben werden. Muss die Heizung dann doch ersetzt werden, haben Hauseigentümer 5 Jahre Zeit zur Umrüstung. Bedingt durch die Regelung zur kommunalen Wärmeplanung wird das in den meisten Fällen aber wohl erst ab 2028 der Fall sein. Bei Mehrfamilienhäusern haben die Eigentümer bis zu 10 Jahre Zeit.
Ist der Eigentümer Sozialhilfeempfänger oder gibt die Umrüstung beim betreffenden Gebäude technisch oder ökonomisch keinen Sinn, soll es Ausnahmeregelungen geben.
Wie hoch sind die Förderungen durch das Heizungsgesetz für neue Heizungen?
Ende Juni 2023 hat sich die Ampel auf konkrete staatliche Förderungen aus dem Klima- und Transformationsfonds geeinigt. Die Förderung für den Heizungstausch beträgt demnach maximal 70% Der Anspruch auf die Höchstsumme ist abhängig vom Einkommen und dem Zeitpunkt des Umstiegs auf ein klimafreundliches Modell.
Das sind die verschiedenen Stufen von Fördermöglichkeiten für Heizungen, die zu 65% durch erneuerbare Energien betrieben werden:
• 30% der Kosten werden für alle gefördert
• Bei Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro erhalten Eigentümer weitere 30%
• Bauen Eigentümer ihre Heizung bis 2028 um, erhalten sie 20%
Neue Energieausweise kommen: Was sich für Eigentümer jetzt ändert
Ab Mai 2026 gelten EU-weit neue Regeln für Energieausweise von Gebäuden. Sie bringen eine neue Bewertungsskala und erweitern die Vorlagepflichten deutlich. Für viele Eigentümer wird der Energieausweis damit früher und häufiger relevant.
Neue Energieausweise bewerten Gebäude künftig mit den Klassen A bis G statt wie bisher von A+ bis H. Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, während Klasse G die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands abbildet. Zwar bleiben bestehende Ausweise noch bis zu zehn Jahre gültig, neu ausgestellte Dokumente nutzen aber sofort die neue Skala. Ein Energieausweis ist ab Mai nicht nur bei Verkauf oder Neuvermietung Pflicht, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen. Eigentümer, die keinen oder einen fehlerhaften Ausweis vorlegen, müssen mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro rechnen. Selbstnutzer sind von der Pflicht ausgenommen, sollten die neuen Regeln aber im Blick behalten.
Was ist ein Energieausweis und wofür ist er gut?
Wer ein Wohngebäude verkaufen will, muss ein Energieausweis für das Haus besorgen. Laut Einschätzung des Umweltbundesamtes verbrauchen die Menschen den größten Teil ihrer täglich genutzten Energie beim Heizen ihrer Wohnungen und Häuser. Dass durch bewusste Lebensführung Wärmeenergie und Heizkosten gespart werden können, ist nichts Neues. Die große Unbekannte war für Mieter und Hausbesitzer lange Zeit der Energiebedarf des Gebäudes, in dem sie leben.
Im Mai 2010 trat die Richtlinie 2010/31/EU der Europäischen Union in Kraft; sie befasst sich mit der “Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden”. In Artikel 11 dieser Richtlinie wird die Entwicklung von “Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden” angeregt.
Durch Überarbeitung der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde es in Deutschland am 1. Oktober 2008 zur Pflicht, für Gebäude einen Energieausweis anfertigen zu lassen und auf Verlangen vorzulegen. Betroffen sind sämtliche Neubauten und bestehende Gebäude, wenn diese verkauft oder vermietet werden sollen.
“Wann brauche ich einen Energieausweis?”
In Paragraph 16 der Energieeinsparverordnung legt der Gesetzgeber fest, wer einen Energieausweis anfertigen lassen muss.
Auch bei Neubau muss ein Energiepass oder -ausweis vorliegen. Der voraussichtliche Energieverbrauch wird dann in einem Bedarfsausweis festgehalten.
Der Bauherr eines neu errichteten Gebäudes. Ist dieser nicht auch der Eigentümer des Gebäudes, so hat der Bauherr diesem den Energieausweis zu übergeben. Der Eigentümer ist verpflichtet, den Ausweis auf Verlangen der zuständigen Baubehörde vorzulegen (§ 16 Abs. 1 EnEV).
Der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber eines bebauten Grundstückes, einer Immobilie oder eines Hauses. Der Energieausweis ist den potentiellen Kunden auf Verlangen vorzuzeigen. Spätestens hat dies bei Besichtigung des Gebäudes zu geschehen; dann auch ohne Aufforderung. Ein gut sichtbarer Aushang am Tag der Besichtigung kann hierfür ausreichen (§ 16 Abs. 2 EnEV).
Eigentümer von behördlich genutzten Gebäuden, in denen auf einer Nutzfläche von mindestens 250 Quadratmetern ein “starker Publikumsverkehr” herrscht. Der Energieausweis muss gut sichtbar ausgehängt werden (§ 16 Abs. 3 EnEV).
Es ist also nicht so, dass der Energieausweis nur für Wohngebäude anzufertigen wäre. Allerdings macht der Gesetzgeber bei der Pflicht zum Energieausweis auch Ausnahmen.
Es muss ein solcher nämlich nicht ausgestellt werden, wenn es sich um ein “kleines Gebäude” von unter 50 Quadratmetern Nutzfläche handelt (§ 16 Abs. 5 Satz 1 EnEV).
Sowie das Gebäude unter Denkmalschutz steht (§ 16 Abs. 5 Satz 2 EnEV).
Energieausweis nicht vorhanden? Eine hohe Geldstrafe droht!
Sobald Sie Ihre Immobilie zur Vermietung oder zum Verkauf anbieten, ist ein Energieausweis notwendig! Selbst wenn viele Mieter mit dem Dokument nur wenig anfangen können und es bei der Anmietung einer Wohnung achtlos in den Akten verschwinden lassen, sind Eigentümer dazu verpflichtet, es ihnen auszuhändigen. Andernfalls droht eine Geldstrafe bis zu € 15.000,-.
https://www.bussgeldkatalog.org/strom-energie/energieausweis/#faq_energieausweis
Bewertungskriterien auf dem Energieausweis – Was ist gut, was nicht?
Die Angaben und deren Bedeutung auf dem Energieausweis sind schwer verständlich. Seit den Anpassungen der Energieeinsparverordnung von 2014, muss die Energiebilanz von Gebäuden deshalb in einem sogenannten Bandtacho wiedergegeben werden. Auf einer Farbskala wird diese von besonders effizient (grün, A+) bis besonders ineffizient (rot, H)
bewertet.
Zwar ist diese pointierte visuelle Darstellung auf dem Energieausweis keine Erklärung für die komplexen Berechnungen, die zu dem Ergebnis geführt haben. Doch soll sie es Mietern und Käufern von Immobilien ermöglichen, die Energiebilanz des Interessenobjektes schnell einschätzen zu können. Somit ist der Energieausweis im Idealfall ein Instrumentarium für Wohnungssuchende, welche nun die Angebote hinsichtlich ihrer Energieeffizienz vergleichen können.
Welche Zahlen sind wichtig im Energieausweis?
Wie erwähnt, ist schon bei der Besichtigung der Immobilie ein Energieausweis erforderlich. Doch was kann aus den Angaben darin eigentlich geschlossen werden?
Zunächst finden Sie allgemeine Angaben zum Gebäude. Die Adresse, das Baujahr des Mauerwerkes und das der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen sollten hier vermerkt sein. Auf neueren Energieausweisen werden darüber hinaus Angaben zur Energiegewinnung (erneuerbare Energien) und zum Lüftungskonzept gemacht.
Nun dürfte die Angabe darüber folgen, welcher Art der vorliegende Energieausweis ist. Handel es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis? Auch ist (meist auf Seite 2) die oben beschriebene Farbskala zu sehen. Der angegebene Wert sollte laut Verbraucherschützern nicht über 100 liegen, also gerade noch im grünen Bereich.
Es ist darüber hinaus zu beachten, um welchen Energieausweistyp es sich handelt. Es gibt in Deutschland derer nämlich zwei:
Jenen Energieausweis, der als Bedarfsausweis fungiert und für welchen aufwendig ermittelt wird, welcher Energiebedarf in den Räumen des entsprechenden Gebäudes zu erwarten ist; und den Energieausweis, der auch Verbrauchsausweis genannt werden kann, da er darüber Auskunft gibt, welcher Verbrauch hier in den letzten Jahren zu verzeichnen war. Ein solches Dokument ist mit weniger Aufwand und entsprechend geringeren Kosten verbunden.
Prinzipiell gilt, dass ein Energieausweis niemals Werte liefert, nach denen sich der Energieverbrauch einzelner Wohnungen oder gar Räume abschätzen ließe. Es wird grundsätzlich immer das ganze Gebäude bewertet. In Fällen, in denen ein Gebäude sowohl Wohnraum also auch Nichtwohnraum bereithält, wird dies zwar in zwei verschiedenen Untersuchungen gewürdigt. Dennoch kann nicht daraus geschlossen werden, ob eine einzelne Wohnung nun energiefreundlich ist oder nicht. Denn letztlich kommt es auf das Verhalten und die Gewohnheiten der Bewohner an.
Energieverbrauchsausweis
Ein verbrauchsorientierter Energieausweis (Abkürzung in einigen Wohnungsinseraten: “V”) ist für Eigentümer für wenig Geld erhältlich. Hier werden, vereinfacht gesagt, lediglich die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre für das gesamte Haus zusammengelegt und der Durchschnittswert des Verbrauches errechnet.
Dabei entsteht der sogenannte “Energieverbrauchskennwert”. Diese Variante wird im Allgemein als eher nicht aussagekräftig betrachtet, da der Verbrauch der Wohnungsparteien je nach Gewohnheiten stark schwanken kann.
Wer braucht einen solchen Energieausweis, der den Verbrauch berücksichtigt?
Einen Energieausweis, der verbrauchsorientiert ist, kann prinzipiell immer dann bestellt werden, wenn das Gebäude seit mindestens drei Jahren genutzt wird. Er ist für bestehende Immobilien in der Regel dann ausreichend, wenn der Bauantrag nach 1977 gestellt wurde.
Energiebedarfsausweis
Ein bedarfsorientierter Energieausweis (Abkürzung in manchen Inseraten: “B”) ist mit komplexeren Ermittlungsverfahren verbunden, wobei hier der individuelle Verbrauch der Mietparteien nun keine Rolle mehr spielt.
Nach einer Begutachtung des Gebäudes wird der Energiebedarf dagegen anhand von Normwerten ermittelt.
Dabei wird das deutsche Durchschnittsklima angelegt und eine gleichmäßige Beheizung des Gebäudes vorausgesetzt. Der tatsächliche Standort und das Nutzungsverhalten des Bewohners können demnach zu stark abweichenden Ergebnissen führen.
Errechnet werden zwei Werte:
Der Primärenergiebedarf, welcher für Mieter einer Wohnung oftmals eher nebensächlich ist. Dieser Wert beurteilt letztlich die Umweltverträglichkeit der primären Energiequelle. Erneuerbare Energien werden mit einem niedrigen Wert wiedergegeben; Gebäude, deren Heizkraft sich aus der Verbrennung fossiler Rohstoffe speist, kommen entsprechend schlecht weg.
Der Endenergiebedarf, welcher für die Einschätzung der tatsächlichen Verbrauchskosten interessanter ist. Die oben beschriebenen Normwerte werden an individuelle Parameter des Gebäudes (wie etwa die Anzahl der Fenster oder der Raumhöhen) angelegt, um einen durchschnittlichen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung oder Warmwasser zu errechnen.
Erfahrungsgemäß wird der Energiebedarf älterer Gebäude auf diese Weise zu niedrig, und jener neuerer Gebäude zu hoch eingeschätzt.
Wer braucht einen Energieausweis, der bedarfsorientiert ist?
Paragraph 17 EnEV schreibt vor, dass ein Energiebedarfsausweis immer dann verpflichtend ist, wenn ein neues Gebäude errichtet wird, ein Gebäude begutachtet wird, welches weniger als fünf Wohnungen hat und dessen Bauantrag vor 1977 gestellt wurde.
Gebäude, deren Bau zwar vor 1977 beantragt wurden und die weniger als fünf Wohnungen aufweisen, müssen dann nicht zwingend einen bedarfsorientierten Energieausweis erhalten, wenn sie nach den damals geltenden Energierichtlinien erbaut wurden.
Es gibt im Internet viele Anbieter, die Bedarfsenergieausweise für unter hundert Euro verkaufen. Hier soll der Eigentümer die notwendigen Messdaten selbst liefern. Er muss hierfür etwa die Fenstergröße oder die Raumhöhe angeben. Da die Arbeit des Gutachters auf diese Weise wegfällt, kann das Dokument für einen Bruchteil der üblichen Kosten angeboten werden. Auch wenn diese Angebote legal zu sein scheinen, ist hiervon abzuraten, da der Energieausweis niemals so genau sein kann, wie jener eines professionellen Energie-Beraters.
EU-Gebäuderichtlinie 2025
Diese Sanierungspflichten und Fristen sollen Eigentümer kennen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erhitzte in Deutschland zuletzt die Gemüter. Ab 2026 muss Deutschland dann aber EU-Recht umsetzen. Woher Sie wissen, ob Sie sanieren müssen.
In der EU steht das Klimaziel fest: Bis 2050 soll Europa klimaneutral sein. In Deutschland ist man sogar noch ambitionierter, mit 2045 als ausgegebenem Zieljahr. Damit das gelingen kann, muss Europa nahezu alle Bereiche des Lebens verändern. Deutschland hat auch schon einiges geleistet; seit 1990 sind die Treibhausgasemissionen um 48 Prozent gesunken.
Bisher gingen die Einsparungen aber fast vollständig auf die Energieversorgung (vor allem Strom) und die Industrie zurück. Ein anderer Bereich wurde aber noch so gut wie gar nicht angetastet: Und der betrifft auch die privaten Haushalte.
Nach offiziellen Berechnungen der EU-Kommission sind es Gebäude, die für 40 Prozent der Treibhausgasemissionen auf dem Kontinent verantwortlich sind. Um das Klimaziel zu erreichen, müssen also so gut wie alle Häuser saniert und zu sogenannten Nullemissionsgebäuden gemacht werden.
Das Heizungsgesetz sollte Teil des EU-Plans werden.
In Deutschland wurde 2023 zu diesem Zweck das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eingeführt, den meisten als 'Heizungsgesetz' geläufig. Das hatte jedoch zu solchen Kontroversen geführt, dass die Bundesregierung unter Kanzler Friedrich Merz (CDU) versprochen hat, das Gesetz zu überarbeiten. Gleichzeitig muss die Regierung aber eine EU-Richtlinie umsetzen, die ähnliche und zum Teil noch strengere Vorgaben macht. Bis zum 29. Mai 2026 muss die sogenannte EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) in nationales Recht gegossen werden.
Gibt es in der EU eine Solarpflicht?
Mit dem EU-Gesetz wird ein Fahrplan vorgegeben, wie in Europa bis 2050 alle Häuser, Wohnungen und öffentlichen Gebäude treibhausgasneutral werden sollen. Bei einigen Themen lässt die EU den Mitgliedsstaaten viel Freiheit, bei anderen ist sie streng. Bei Solaranlagen gelten zum Beispiel enge Vorgaben. Schritt für Schritt müssen demnach in Europa auf allen Gebäuden Solaranlagen installiert werden, sofern das wirtschaftlich möglich ist. Zuerst sind öffentliche Gebäude dran:
Bis 31. Dezember 2026 müssen alle neuen öffentlichen Gebäude und Nichtwohngebäude Solaranlagen installiert haben (ab 250 m² Fläche)
Bis 31. Dezember 2027 müssen alle bestehenden öffentlichen Gebäude mit einer Fläche von mindestens 2.000 m² mit Solaranlagen versehen sein
Bis 31. Dezember 2027 müssen alle bestehenden Nichtwohngebäude mit einer Fläche von mindestens 500 m² mit Solaranlagen versehen werden, sobald sie renoviert werden.
Bis 31. Dezember 2028 müssen alle bestehenden öffentlichen Gebäude mit einer Fläche von mindestens 750 m² mit Solaranlagen versehen sein
Ab 1. Januar 2030 müssen alle neuen Wohngebäude und alle neuen überdachen Parkplätze mit Solaranlagen versehen sein.
Bis 31. Dezember 2030 müssen alle bestehenden öffentlichen Gebäude mit einer Fläche von mindestens 250 m² mit Solaranlagen versehen sein
Gibt es ein Verbot von Heizungen in der EU?
Die EU will bis 2050 klimaneutral sein, bis dahin müssen allein deshalb alle bestehenden fossilen Heizungen ausgetauscht sein. Das EU-Gesetz macht dazu folgende Angaben:
Seit 1. Januar 2025 sind Förderprogramme für rein fossile Heizungen verboten. Förderprogramme für Hybridheizungen sind aber weiter erlaubt.
Ab 2040 sollen keine fossilen Heizungen mehr eingebaut werden.
In Deutschland gilt laut Gebäudeenergiegesetz ein Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 1. Januar 2045. Die aktuelle Bundesregierung will dieses Gesetz überarbeiten, es ist aber unklar, ob sich dann an diesem Betriebsverbot etwas ändern wird.
Welche Anforderungen müssen Gebäude noch erfüllen?
Ab 1. Januar 2027 müssen alle Nichtwohngebäude mit mindestens 20 Parkplätzen Ladestationen für Elektroautos haben. Pro 10 Autos muss eine Ladestation verfügbar sein.
Ab 1. Januar 2028 müssen alle neuen öffentlichen Gebäude Null- oder Niedrigemissionsgebäude sein.
Ab 1. Januar 2030 müssen alle neuen Gebäude (auch Wohngebäude) Null- oder Niedrigemissionsgebäude sein.
Ab 1. Januar 2033 müssen alle öffentlichen Gebäude mit mindestens 20 Parkplätzen Verkabelung für Ladestationen für mindestens 50 Prozent der Parkplätze haben.
Gibt es eine Sanierungspflicht?
Es gibt zwar keine explizite Pflicht zum Sanieren von Gebäuden, jedoch dürfte es schwer werden, ohne eine Sanierungsoffensive das Klimaziel zu erreichen. Experten zufolge müssten in Deutschland jedes Jahr zwei Prozent des Gebäudebestands saniert werden, um den Zielen gerecht zu werden. Bisher hatte Deutschland im Schnitt eine jährliche Sanierungsquote von einem Prozent.
Um zu messen, wie die Mitgliedsländer auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand vorankommen, soll die Energieeffizienz von Gebäuden stärker in den Fokus genommen werden. Bis 2050 müssen alle Gebäude, auch Bestandsgebäude, Null- oder Niedrigemissionsgebäude sein. Zusätzlich wurden zwei Zwischenziele festgelegt:
Politik und Industrie im Streit: Beim Verbrenner-Aus ab 2035 prallen die Positionen hart aufeinander.
Bis 2030 muss der Energieverbrauch aller Wohngebäude in Deutschland um 16 Prozent im Vergleich zu 2020 sinken.
Bis 2035 muss der Energieverbrauch aller Wohngebäude in Deutschland um 20-22 Prozent im Vergleich zu 2020 sinken.
Woher weiß ich, ob mein Haus saniert werden muss?
Damit die Regierungen wissen, ob sie diese Ziele erreichen, müssen alle Gebäude einheitliche Energieausweise bekommen. In Deutschland sind Energieausweise bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung schon Pflicht. Anhand dieses Ausweises können Eigentümer prüfen, ob sie sanieren müssen.
Wer einen Energieausweis bekommen möchte, muss eine Begutachtung des Gebäudes durchführen lassen. Der Experte (in der Regel ein zertifizierter Energieberater) ermittelt dann den Energieverbrauch des Gebäudes anhand von Daten wie Baujahr, Art der Anlagen und Anteil erneuerbarer Energien. Am Ende wird das Gebäude in eine Energieeffizienzklasse einsortiert, diese gehen in Deutschland von A+ bis H. Die anderen EU-Länder haben hier teils andere Effizienzklassen; die Vereinheitlichung der Klassen ist ebenfalls Teil der EU-Gebäuderichtlinie.
Die Energieeffizienzklasse
Die Energieeffizienzklasse sagt aus, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter im Jahr (m²a) verbraucht. Die Klasse A+ gibt es für Niedrig- und Nullemissionsgebäude, die weniger als 30 kWh/m²a verbrauchen. Für Gebäude, die weniger als 100 kWh/m²a verbrauchen, gibt es die Klassen A, B und C. Die Energieklasse D wird bei 100 bis 130 kWh/m²a vergeben, bis 160 kWh/m²a gibt es Energieklasse E. Die Klassen F und G werden bei 160 bis 250 kWh/m²a vergeben. Gebäude, die noch mehr als das verbrauchen, werden in Klasse H eingestuft.
Laut einer Analyse des Immobilienportals ImmoScout24 befinden sich 42 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland in der Energieeffizienzklasse E, F, G oder H. Im Wesentlichen sind es diese Gebäude, die bis 2035 saniert werden müssen, um die EU-Vorgaben zu erfüllen.
Gibt es eine Strafe, wenn ich mein Haus nicht sanieren kann oder will?
Die deutsche Bundesregierung muss das EU-Gesetz bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. In dem deutschen Gesetz dürfte dann stehen, welche Bußgelder oder Strafen drohen, wenn man sich nicht an die Vorgaben hält. Die EU fordert von den Ländern aber, dass sie die finanzielle Situation der Hausbesitzer berücksichtigen und besonders einkommensschwache Haushalte unterstützen muss.
Als Orientierung, welche Strafen künftig drohen könnten, kann man die Bußgelder im Heizungsgesetz betrachten: Je nach Schwere des Vorstoßes sind hier Bußgelder von 5.000 bis 50.000 Euro vorgesehen.
Wie kann ich am besten den CO2-Ausstoß in einem Haus senken?
Nach Angaben des Umweltbundesamtes macht das Heizen 72 Prozent des CO2-Ausstoßes in Wohngebäuden aus. An zweiter Stelle kommt die Warmwasseraufbereitung (12 Prozent). Durch die Dekarbonisierung der Heizung und der Warmwasseraufbereitung kann man also den eigenen CO2-Ausstoß deutlich und schnell senken. Das geht am besten, indem die Heizung ausgetauscht wird.
Durch andere Sanierungsmaßnahmen können Hauseigentümer den CO2-Ausstoß aber auch stark verringern, zum Beispiel, indem sie den Wärmeverlust bekämpfenen. So können Sie zum Beispiel die Gasheizung behalten und stattdessen Türen und Fenster im Haus austauschen, damit weniger Wärme verloren geht. Damit verbrauchen Sie weniger Gas – der CO2-Ausstoß sinkt, weil die Heizung effizienter arbeiten kann.
Verwendete Quellen:
eur-lex.europa.eu: 'Verordnung (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)'
gebaeudeforum.de: 'EPBD – EU-Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden'
verbraucherzentrale.de: 'Energieausweis – was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?'
immobilienscout24.de: 'Energieeffizienz: So groß ist der Sanierungsbedarf in Deutschland'
effizienzhaus-online.de: 'Energieeffizienzklasse einfach erklärt'
umweltbundesamt.de: 'Kohlendioxid-Emissionen im Bedarfsfeld Wohnen'