Vermietete Eigentumswohnungen verlieren an Rentabilität
Steigende Kaufpreise treffen auf nur moderat wachsende Mieten. Für private Vermieter wird die Rechnung immer schwieriger. Eine neue Studie zeigt, wie stark die Renditen eingebrochen sind.
Die Rentabilität vermieteter Eigentumswohnungen hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich verschlechtert, wie eine Studie von Haus & Grund zeigt. Bei heutigen Kaufpreisen liegen die Nachsteuerrenditen in vielen Städten nahe null oder sogar im negativen Bereich. Hauptursachen sind stark gestiegene Preise, höhere Kosten und eine zunehmende Regulierung des Mietrechts. Die Verlängerung der Mietpreisbremse und weitere geplante Eingriffe schränken laut Studie die wirtschaftlichen Spielräume privater Vermieter weiter ein. Während Investoren mit Kauf vor 2014 dank niedriger Zinsen noch geringe positive Renditen erzielen, ist der Verkauf vieler Objekte heute oft wirtschaftlich attraktiver als das Halten. Haus & Grund warnt, dass ein Rückzug privater Vermieter das Mietangebot weiter verknappen und den Druck auf die Märkte erhöhen könnte.
„Alles, was Recht ist“: Vorgetäuschter Eigenbedarf wird noch teurer!
Stellen Sie sich vor: Sie erben eine Wohnung mit einem langjährigen Mieter, der noch 650 Euro Miete zahlt. Vergleichbare Wohnungen in der Gegend werden für 1.100 Euro vermietet. Da kommt schnell der Gedanke auf, die Wohnung für die eigene Tochter zu benötigen, zumal diese ja sowieso bald ausziehen will. Doch Vorsicht: Wer bei Eigenbedarfskündigungen nicht ehrlich ist, riskiert heute deutlich mehr als früher.
Das Landgericht Berlin II hat die Rechte von Mietern bei vorgetäuschtem Eigenbedarf deutlich gestärkt. Vermieter müssen künftig nicht nur Schadensersatz zahlen, sondern auch Gewinne aus höheren Neumieten herausgeben. Das geht weit über bisherige Rechtsprechung hinaus.
Der konkrete Fall macht das deutlich: Ein Vermieter kündigte 2015 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Der Mieter zog 2018 aus, die Tochter zog nie ein. Stattdessen stand die Wohnung jahrelang leer, bevor sie 2021 an neue Mieter zu einer höheren Miete vermietet wurde. Als der frühere Mieter Auskunft über die neue Miethöhe verlangte, gab ihm das Gericht recht.
Das Besondere an diesem Urteil: Der Mieter kann nicht nur seine Umzugskosten als Schadensersatz verlangen, sondern auch die Differenz zwischen seiner alten und der neuen, höheren Miete. Das Gericht begründete das mit dem „stellvertretenden Commodum“ nach § 285 BGB. Da der Mieter Anspruch auf Wiedereinräumung seiner Mietrechte hatte und der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietete, muss er die Vorteile aus der neuen Vermietung herausgeben.
Das ist ein erheblicher Unterschied zu bisherigen Urteilen, die meist nur Umzugskosten und entgangene Vorteile ersetzten. Jetzt müssen Vermieter auch dauerhafte Gewinne abgeben.
Bei steigenden Mieten kann das richtig teuer werden. Ein Vermieter, der 2015 einen Mieter für 800 Euro rauswirft und 2021 für 1.200 Euro neu vermietet, müsste theoretisch die 400 Euro Differenz dauerhaft herausgeben. Damit werden vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen deutlich riskanter. Das neue Urteil dürfte Signalwirkung für weitere ähnliche Verfahren haben und zeigt, wie die Rechtsprechung bei diesem Thema immer mieterfreundlicher wird.
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten mit steigenden Mieten wird das Thema immer brisanter. Für Vermieter bedeutet das: Eigenbedarfskündigungen müssen absolut ehrlich sein. Wer nur vorhat, höhere Mieten zu erzielen, riskiert nicht nur Schadensersatz, sondern muss auch alle Mietvorteile dauerhaft herausgeben. Das kann bei steigenden Mieten schnell existenzbedrohend werden.