Hauskauf: Diese Baujahrgänge bergen böse Überraschungen

Der Besichtigungstermin ist entscheidend: genauso wie das Baujahr des Gebäudes.
Auf den Jahrgang kommt es an – das gilt auch für ältere Häuser. Denn Gebäude können je nach Baujahr typische Schwächen haben und das kann teuer werden.
Soll es der schöne Altbau mit Stuck, der flache Bungalow im Bauhaus-Stil oder doch besser ein erst kürzlich gebautes Haus werden? Bei der Suche nach einer gebrauchten Immobilie sollten Käufer auch auf das Baujahr achten. Denn diese Angabe ermöglicht häufig Rückschlüsse darauf, welche baulichen Mängel einen unter Umständen erwarten.
Bestimmte Probleme können sich nämlich bei bestimmten Häuserjahrgängen häufen und dann teure Sanierungsmaßnahmen nach sich ziehen. Welche Arbeiten bei welchen Jahrgängen oft erforderlich sind und wie Sie diese möglichst umgehen, erfahren Sie hier.

Ist ein Haus aus der Gründerzeit eine sichere Bank?

'Grundsätzlich schon', sagt Fachbuchautor Peter Burk. Denn vor dem 1. Weltkrieg gebaute Gebäude zeichnen sich durch eine stabile Bauweise aus und seien bis heute sehr beliebt.
Allerdings: 'Sie wurden damals oft mit schönem Zierrat aber noch ohne allzu viel Wissen rund um die Bauphysik geplant und gebaut', so Burk.
Wer ein solches Haus kauft, müsse also damit rechnen, dass die Bereiche Wärmeschutz, Schallschutz und Kellerdichtung bei der Errichtung praktisch keine Rolle gespielt haben. 'Auch der Bereich Haustechnik, also Heizung, Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, war meist unterentwickelt', erklärt Burk. Häuser aus der Zeit bis 1920 müssten also entsprechend nachgerüstet und modernisiert werden, um den aktuellen Bedürfnissen zu entsprechen.
Die meisten dieser Häuser stehen heute allerdings nicht mehr so da, wie sie einst gebaut wurden. 'Viele Eigentümer haben im Laufe der Jahrzehnte ihre Häuser immer wieder auf ein zeitgemäßes Niveau gebracht', sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sie nennt einige Beispiele: Oft wurden bereits einfache Fenster ausgetauscht, das Dach neu gedeckt, Wände und Decken gedämmt sowie Feuerstätten und Schornsteine erneuert.

Was gilt für Häuser, die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden?

Nach der Gründerzeit wurden die Häuser einfacher und weniger repräsentativ gebaut. Architekten und Bauherren setzten die Bauhaus-Idee um: klare Linien, schmale Wände, Einfachverglasungen.
Ein Vorteil dieser Häuser: Es wurde damals weitgehend noch keine Bauchemie verwendet. 'Aber wie bei den Gründerzeithäusern ist auch hier die Bauphysik unzureichend – Kellerabdichtungen, Wärmeschutz und Schallschutz sind daher meist ungenügend', lautet die Einschätzung von Burk. Zudem wurden Flachdächer, die in Mode kamen, ihm zufolge vielfach fehlerhaft ausgeführt.
Direkt nach dem Krieg gebaute Häuser – worauf sollte man achten?
Wenn ein Haus unmittelbar nach dem Krieg bis in die 1950er Jahre gebaut wurde, kann der Kauf böse Überraschungen mit sich bringen. Denn: 'Beim unmittelbaren Wiederaufbau wurden oft Materialien aus dem Bauschutt verwendet, die eigentlich nur bedingt geeignet waren', sagt Klaus-Jürgen Edelhäuser von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.
Als Beispiele nennt er verunreinigte Sande oder durch Feuer geschädigte Mauersteine. Kein Wunder: 'Es ging darum, den Menschen möglichst schnell wieder ein Dach über dem Kopf zu verschaffen.'

Sind 1950 bis 1970 gebaute Häuser solider als Nachkriegsbauten?

'Von der Bausubstanz her schon', sagt Peter Burk. Aber auch hier gilt: Wärme- und Schallschutz wurde erst ab den späten 1970er Jahren stärker beachtet. Statt mit Kohle wurde dann zunehmend mit Öl geheizt.
Häuser aus dieser Zeit könnten zudem statische Probleme haben. 'Außerdem können die damals oft verwendeten Folien auf den Flachdächern undicht sein', sagt Corinna Kodim. Ein weiteres Problem seien marode Leitungen, 'durch die im Laufe der Jahre Wasser ins Mauerwerk eindringen konnte.' Wer solch ein Haus kauft, müsse also mit erheblichen Sanierungskosten rechnen – falls das Gebäude nicht schon umfassend modernisiert wurde.
'Außerdem begann in den späten 1950er und dann verstärkt ab den 1960er Jahren der Einsatz von Holzschutzmitteln und Asbest', gibt Edelhäuser zu bedenken. 'Die stecken in den meisten Fällen immer noch in den Häusern.'

Welche Altlasten gibt es in Häusern aus den 1980er Jahren?

'Auch sie können Asbest enthalten', so Edelhäuser. Denn: 'Erst 1993 wurde der Einsatz dieses Materials verboten', erklärt der Fachmann.
Doch Häuser aus den 1980er bis 1990er Jahren haben noch andere Altlasten, etwa Mineralwolle in Dachdämmungen, formaldehydhaltige Bauteile und gefährliche Holzschutzmittel, die zum Beispiel bei Holzverkleidungen an Decken und Wänden verwendet wurden. 'All das kann sie zu aufwendigen Sanierungsfällen machen. Dazu kommt, dass die Sanitärinstallation oft marode und korrodiert ist', so Burk.
Häufig haben diese Häuser auch einen hohen Energieverbrauch. 'Erst Ende der 1970er Jahre wurde Wärmedämmung ein Thema. Vorher hat man sich mit der Gebäudehülle wenig beschäftigt', erklärt Burk.

Sind Häuser, die nach 2000 gebaut wurden, also eine gute Wahl?

Diese Häuser sind viel energieeffizienter als ältere Gebäude. 'Häuser, die 2000 und später gebaut wurden, haben in der Regel einen guten Dämmstandard, eine effiziente Heizung, ein durchdachtes Lüftungskonzept sowie moderne Sanitär- und Elektroinstallationen', sagt Kodim. Aus ihrer Sicht lassen sich diese Gebäude mit überschaubaren Maßnahmen fit für die Zukunft machen, etwa mit einer klimafreundlichen Heizung sowie einer Photovoltaik-Anlage und einer Solarthermieanlage. 

Welche Dokumente sollten sich Käufer unbedingt zeigen lassen?

'Ganz wichtig ist der Energieausweis', so Edelhäuser. Denn dieses Dokument 'gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses und enthält Empfehlungen und Verpflichtungen zur energetischen Verbesserung.'
Doch das Dokument allein reicht nicht aus, damit Käufer und wissen, was auf sie zukommt. 'Am besten wäre es, wenn der Käufer Einsicht in die komplette Bauakte bekäme', rät Kodim. Dazu gehört auf jeden Fall die Baugenehmigung. Wenn Käufer diese Dokumente nicht haben, sollten sie unbedingt das Bauamt aufsuchen. Denn: 'Liegt keine Baugenehmigung vor, kann es passieren, dass das Haus abgerissen werden muss', so Kodim – und zwar egal, in welchem Zustand das Gebäude ist.

Welche Mängel am Gebäude können richtig teuer werden?

Der energetische Zustand eines Hauses sei weniger problematisch. 'Der lässt sich mit einigem Aufwand auf den aktuellen Stand bringen', so die Einschätzung von Peter Burk. Schwieriger werde es, wenn die Bausubstanz marode sei oder sehr viele Schadstoffe verbaut wurden. 'Dann kann es sein, dass es sich gar nicht lohnt, in so eine Immobilie noch zu investieren.'
Aber auch scheinbare Äußerlichkeiten können die Kaufentscheidung fraglich machen. 'Risse im Mauerwerk, die die Statik gefährden, Hausschwamm, Ungeziefer – all das kann zum Aus eines Hauses führen', warnt Kodim von Haus & Grund.
Edelhäuser gibt zudem zu bedenken, dass auch der Austausch einer veralteten Heizungsanlage sowie die Erneuerung der Sanitär-Elektroinstallationen sehr teuer werden kann.

Fazit

Ältere Häuser sind bei vielen Menschen begehrt, weil sie oft einen eigenen Charme haben, in schönen Gegenden sowie inmitten einer gewachsenen Infrastruktur stehen. Doch solche Gebäude haben auch ihre Zipperlein, die Käufer nicht unterschätzen sollten.
Tipp: Am besten fragen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Fachmann, welche Maßnahmen Sie auf jeden Fall in Angriff nehmen sollten und mit welchem finanziellen Aufwand diese Kaufentscheidung verbunden ist.
(Quelle: Christin Klose/dpa)

Vom sanierungsbedürftigen Haus zum nachhaltigen Zuhause

Etwa 30 % des CO2-Aus­stoßes in Deutsch­land geht auf Ge­bäude und ihre Energie­versorgung zurück. Wer eine gebrauchte Immo­bilie kauft und sie energie­effizient und nach­haltig saniert, leistet deshalb einen wichtigen Beitrag zum Klima­schutz. Mit welchem Sanierungs­bedarf ist bei Häusern unter­schied­licher Bau­jahre zu rechnen – und welche Förderung gibt es für die energie­effiziente Modern­isierung? Und auf was gilt es beim nach­haltigen Neu­bau zu achten? Antworten darauf finden Sie auf dieser Seite.

Tipps einer Expertin für die verschiedenen Baujahrgänge

Unsere Moderatorin Marie Droste zeigt Ihnen zusammen mit der Expertin für Energie­effizienz Prof. Dr. Natalie Eßig, worauf bei Sanierung oder Neubau zu achten ist – anhand von Beispielen für die unter­schied­lichen Bau­jahr­gänge.

Mehr zu den verschiedenen Baujahrgängen

Erfahren Sie mehr zu den baulichen Besonder­heiten der unterschied­lichen Bau­jahre und dem indivi­duellen Sanierungs­bedarf.

Vor 1949 erbaute Häuser

Ob Gründerzeitbau oder Wohngebäude der 1920er- oder 1930er-Jahre: Erfahren Sie, worauf es beim Kauf einer vor 1949 erbauten Immo­bilie zu achten gilt, um diese zu einem nach­haltigen Zu­hause zu machen – und wie viel Förderung Sie für die Sanierung erhalten können.

Typischer Sanierungsbedarf

Schöne Fassaden, rustikale Holz­böden und elegante Fenster: Häuser, die vor 1949 erbaut wurden, haben oft einen besonderen Charme.

Trotz ihrer guten Bausubstanz haben sie aufgrund ihres Alters in der Regel – je nach­dem, wann sie das letzte Mal renoviert wurden – in den folgenden Bereichen Sanierungs­bedarf:

• Wärmedämmung: Häuser aus dieser Zeit sind oft wenig bis gar nicht ge­dämmt. Des­wegen ist eine Prüfung und ge­gebenen­falls Ver­besserung der vor­handenen Wärme­dämmung ratsam. Erhaltens­werte historische Fassaden sind am besten von innen zu dämmen.
• Keller: Kellerböden und -wände sind häufig unzureichend gegen auf­steigende Feuchtig­keit ab­gedichtet. Bei der Moderni­sierung wird das nach­geholt.
• Haustechnik: Heizung, Elektrik, Rohr­leitungen usw. sind häufig veraltet und eine Er­neuerung ist not­wendig.

Erneuerbare Energien:

Um sicher­zustellen, dass Sie in Ihrem neuen Zu­hause auch selbst erneuer­bare Energie er­zeugen können, ist es eine gute Idee, zu prüfen, wo sich etwa Photo­voltaik- oder Solar­thermie-Anlagen installieren lassen und ob genug Fläche dafür zur Verfügung steht.

Fenster: Oft sind noch Fenster aus der Bauzeit mit Einfach­ver­glasungen vor­handen. Diese lassen sich gut sanieren und in Form eines Kasten­fensters, also mit einem neuen inneren Fenster ergänzen. Wichtig: Fenster und Wärme­dämmung müssen gut auf­einander ab­gestimmt sein, damit keine Wärme­brücken entstehen.

„Wenn Sie ein Haus dieses Jahrgangs kaufen, sollten Sie be­sonders darauf achten, bei der Sanierung den histori­schen Charakter zu erhalten“, sagt die Expertin für Energie­effizienz Prof. Dr. Natalie Eßig.

Wichtig: Denkmalschutz

Rund 8 % der Gebäude der Gebäude in Deutsch­land stehen unter Denk­mal­schutz. Auch in renovierten Bauten können sich viele Bau­teile, wie Holz­balken-Decken oder Fach­werk­wände finden, die geschützt werden müssen. Das kann eine Bau­expertin bzw. ein Bau­experte für Denk­mal vor dem Kauf des Gebäudes über­prüfen. Die Heraus­forderung: Historische Holz­balken­decken und Fach­werk an die modernen An­forderungen an­passen – immer in Ab­stimmung mit dem Denk­mal­schutz­amt. Für die Dämmung von Fach­werk kann möglicher­weise eine Innen­dämmung sinn­voll sein.

Bestehende Ressourcen verwenden

Wer darüber nachdenkt, eine Immobilie aus dieser Zeit zu kaufen, sollte sich darüber im Klaren sein, dass wahr­scheinlich eine Komplett­sanierung nötig sein wird. Dabei lässt sich vieles, was schon verbaut ist, wieder­verwenden, um Ressourcen zu sparen und den optischen Charme der Gebäude zu erhalten: Kasten­fenster können etwa auf­gearbeitet und neu verglast werden. Alte Holz­fuß­böden lassen sich nach der Dämmung wieder einbauen.

Mit einer Sanierung können Sie mit Häusern dieser Bau­jahre sehr gut die Effizienz­haus-Stufe 85 oder besser erreichen. Wenn es sich um ein Bau­denkmal oder ein Gebäude mit besonders erhaltens­werter Bau­substanz handelt, kommt sogar die Effizienz­haus-Stufe Denk­mal infrage. In beiden Fällen gibt es attraktive Förderungen.

„Der Bestand ist unsere Bau­ressource der Zukunft. Wichtig bei der Sanierung ist ein sensibler Umgang mit der Bau­substanz und ein auf das Gebäude zu­geschnittenes Konzept. Gerade bei Gebäuden dieser Zeit sind Standard­sanierungs­konzepte keine Lösung“, sagt die Expertin für Energie­effizienz Prof. Dr. Natalie Eßig.

Eine solche Sanierung ist mit Aufwand ver­bunden, aber im Hin­blick auf den Wohn­komfort alle Mühe wert.

Bauexpertinnen und -experten

Vor dem Kauf ist es wichtig, die Immo­bilie auf jeden Fall von einer Bau­expertin oder einem Bau­experten bzw. von Expert­innen und Experten für Energie­effizienz prüfen zu lassen. Letztere können zugleich sinnvolle Sanierungs­schritte empfehlen und über mögliche Förderungen beraten. Geeignete Expertinnen und Experten für Energie­effizienz finden Sie in der Experten­liste für Förder­programme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

Häuser der 50er, 60er und 70er

Sie interessieren sich für ein Haus aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren? Erfahren Sie, worauf es beim Kauf einer Immo­bilie aus dieser Zeit zu achten gilt, wenn Sie diese energie­effizient sanieren wollen – und wie viel Förderung Sie dafür bekommen können.

Typischer Sanierungsbedarf

Ein Einfamilienhaus mit schönem Garten: Viele Gebäude, die von 1950 bis Ende 1970 ent­standen, ent­sprechen diesem klassischen Bild. Sie zeichnen sich durch Funktio­nalität, Zeit­losig­keit und oft schlichte Ästhetik aus. Abhängig davon, wann sie das letzte Mal modernisiert wurden, haben die Ge­bäude häufig in folgenden Bereichen Sanierungs­bedarf

Dämmung: Die Wände, Türen und Fenster sind häufig nicht aus­reichend isoliert.

• Dach- und Keller­dämmung fehlen oft komplett. Hier ist es ratsam, nach­zu­bessern.
• Schadstoffe: In manchen Häusern dieser Jahre könnten Stoffe verbaut worden sein, von denen wir heute wissen, dass sie gesund­heits­schädlich sind – zum Beispiel bestimmte Arten von Holz­schutz­mitteln. Diese sollten entfernt werden.
• Haustechnik: Heizung und Elektrik sind manchmal veraltet, sodass eine Erneuerung sinnvoll wäre.
• Sanitäranlagen und Heizung: Bei Bädern und Heizungen von Häusern aus diesen Jahren ist es in der Regel an der Zeit für eine voll­ständige Er­neuerung.
• Die KfW fördert auch die Barrierefreiheit bei der Sanierung von Bädern.
• Erneuerbare Energien: Um sicherzustellen, dass Sie in Ihrem neuen Zuhause auch selbst erneuer­bare Energie erzeugen können, ist es eine gute Idee, zu prüfen, wo sich etwa Photo­voltaik- oder Solar­thermie-Anlagen installieren lassen und ob genug Fläche dafür zur Verfügung steht.

Wichtig: Baumaterialien

Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs fehlte es auch an Bau­stoffen. Deshalb wurde in den Jahren danach häufig mit Trümmer-Materialien gebaut. Das kann sich sogar negativ auf die Statik auswirken. Für Interessent­innen und Interessenten ist es deshalb hilfreich, vor dem Notar­besuch in Er­fahrung zu bringen, mit welchen Stoffen das Haus er­richtet wurde. Dazu empfiehlt es sich, eine Bau­sach­verständige oder einen Bau­sach­verständigen das Haus unter­suchen zu lassen oder in der Nach­bar­schaft zu fragen, welche Er­fahrungen es bei ver­gangenen Sanierungen gab.

Energieeffiziente Sanierung

Mit einer Sanierung können Sie mit Häusern dieser Jahrgänge sehr gut die Effizienz­haus-Stufe 85 oder besser er­reichen – und eine attraktive Förderung erhalten.

„Gebäude dieser Zeit bieten eine hohe Wohn­qualität im Innen- und Außen­raum“, erklärt die Expertin für Energie­effizienz Prof. Dr. Natalie Eßig. „Wer sich für ein solches Haus ent­scheidet, trägt auch dazu bei, den zu­nehmenden Flächen­bedarf zu reduzieren.“

Bauexpertinnen und -experten

Vor dem Kauf ist es wichtig, die Immobilie auf jeden Fall von einer Bau­expertin oder einem Bau­experten bzw. von Expert­innen und Experten für Energie­effizienz prüfen zu lassen. Letztere können zugleich sinn­volle Sanierungs­schritte empfehlen und über mögliche För­derungen beraten. Geeignete Expertinnen und Experten für Energie­effizienz finden Sie in der Experten­liste für Förder­programme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

50er Jahre

Egal, ob es sich um ein klassisches Wohn­haus im Speck­gürtel oder ein Mehr­familien­haus im inner­städtischen Raum handelt – die Bau­weise der Häuser aus den 1950er-Jahren ist geprägt von Effizienz und Mini­malismus. Das lässt sich nicht nur an den eher dünnen Außen­wänden mit kleinen Fenstern erkennen, sondern auch an der Konstruktion im Inneren. Oft wurden die Geschoss­decken mit Stahl­beton versehen, was eine kosten­günstige und zu­gleich robuste Bau­weise ermöglichte.

60er Jahre

Mit dem Wiederaufleben der Wirtschaft fanden auch wieder inno­vativere Ansätze Platz im Gebäude­bau. Häuser aus den 60er-Jahren haben oft groß­formatige Fenster, Flach­dächer und Außen­wände aus Mauer­werk und Beton. Die Wohnungen sind zudem groß­zügig und modern geschnitten.

70er Jahre

Wohnhäuser aus den 70er-Jahren wurden oft mit Fertig­teil­bau­systemen gebaut. Zahl­reiche Ge­bäude zeichnen sich durch ihr massives und uniformes Erscheinungs­bild aus.